Главная Статьи Особенности приобретения заграничной недвижимости

Особенности приобретения заграничной недвижимости


Особенности приобретения заграничной недвижимости

Последнее время все большую популярность у россиян приобретает покупка недвижимости за границей. Обладая солидным банковским счетом и приняв окончательное решение стать хозяином английского замка или виллы на океанском побережье, возникает вопрос, каким образом это делается, куда обращаться и с чего начать? Ведь в каждой стране свои особенности процедуры приобретения недвижимости, речь о которых и пойдет в этой статье.

США

Законодательство США не ограничивает приобретение любой недвижимости иностранными гражданами. Но к кому же обратиться? В этом поможет риэлтор, выбрать которого можно еще в России либо непосредственно в Америке. Конечно, на свой страх и риск сделку можно провести напрямую с продавцом, но лучше все же воспользоваться услугами профессионала, закрепив обязательства договором. Определившись с требованиями к недвижимости и всеми деталями, покупателя могут пригласить в ознакомительный тур от нескольких дней до недели. В среднем его стоимость составляет 1–3 тысячи долларов, которые в случае совершения сделки обычно включаются в стоимость недвижимости. Если визит в Соединенные Штаты специально для покупки в планы покупателя не входит, сделку можно провести и дистанционно, оформив в американском посольстве доверенность на уполномоченного риэлтора. Деньги нужно переводить на так называемый трастовый счет, с которого они поступят продавцу. Риски практически сведены к нулю, если пользоваться услугами лицензированного риэлтора, дорожащего своей лицензией. Не приезжая в США, дистанционно можно даже получить ипотеку, используя российский счет в международном банке.

Австралия

В Австралии операции с недвижимостью осуществляются, как правило, при посредничестве многочисленных агентств, оказывающих широкий спектр услуг. Конечно, по австралийским законам не каждый риэлтор имеет право заниматься торговлей недвижимостью. Это может делать только специально аттестованный агент с лицензией, для получения которой необходимо окончить соответствующий институт, после чего успешно отработать как минимум два года под началом более опытного наставника, уже имеющего лицензию. Нам кажется, стоимость услуг по оформлению покупки включает налоги, страховку, гербовый сбор и пр. В сумме это составляет, как правило, около 9–10% от стоимости недвижимости. Обычно процесс покупки занимает от 4 до 12 недель.

ОАЭ

Покупка недвижимости в Эмиратах проще, чем во многих странах. Чаще всего она совершается на стадии строительства, которое обычно длится около двух лет. Вносится 10–20% от полной стоимости, и объект закрепляется за клиентом. В стране распространена система, по которой 10% от стоимости инвестор платит при резервировании, еще столько же через 3 месяца, а затем каждые 4 месяца по 10%. Для дополнительной гарантии покупатель всегда может прибегнуть к услугам юристов. Конечно, полное оформление сделки через адвокатов обойдется в среднем в 3–4 тысячи долларов. За использование банковского счета юридической фирмы, в случае если клиент не желает переводить деньги на счет риэлтора, необходимо оплатить сумму до тысячи долларов. Большой плюс для иностранных инвесторов: покупка недвижимости в ОАЭ не облагается какими-либо налогами.

Франция

Первый шаг по юридическому оформлению покупки недвижимости во Франции — заключение официального соглашения между продавцом и покупателем, которое называется Sous-Seing Prive ( если оно заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente ( если составлено через нотариуса). Конечно, подписывая этот документ, покупатель выплачивает задаток, составляющий минимум 10% от стоимости объекта недвижимости. Конечно, по закону задаток возвращается в течение 7 дней, если покупатель отказывается от покупки. В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. Конечно, после подписания в течение 30–90 дней объект должен быть изучен на предмет юридической чистоты и всевозможных недостатков. За это время покупатель должен позаботиться об оплате. Нам кажется, следующий шаг — подписание заключительного договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, после чего нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает покупателю ключи.

Новый собственник обязан застраховать свою недвижимость, (подробнее в материалах сайта) а также оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют около 7–8% от стоимости объекта.

Великобритания

Выбрав дом своей мечты на туманном Альбионе, покупатель делает предложение о покупке и начинает переговоры о цене, исходя из рыночной ситуации. Как только этот вопрос принципиально решен, адвокаты продавца и покупателя приступают к составлению контракта, одновременно рассылая запросы в различные инстанции для сбора информации о планах дальнейшего строительства в микрорайоне, развитии инфраструктуры, транспортного сообщения и т.д. Нелишней будет оценка покупаемого объекта независимым инженером-оценщиком, стоимость услуг которого варьирует от 500 до 1,500 фунтов стерлингов. Здесь главная задача — выяснение технического состояния объекта, особенно при покупке дома. Традиционно оценщики немного занижают стоимость, (подробнее в материалах сайта) однако, несомненно их рекомендации и мнение о техническом состоянии могут быть существенным козырем в руках покупателя при дальнейших переговорах о цене, которая может меняться вплоть до обмена контрактами. В определенное время адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит, обычно на 10% от стоимости объекта. Одновременно адвокат продавца отправляет адвокату покупателя подписанный им контракт. Нам кажется, с этого момента контракт вступает в юридическую силу. В договоре устанавливается дата окончания сделки, то есть официального вступления покупателя в права собственника. Иногда обмен контрактами и окончание сделки происходят в один день. В день окончания сделки покупатель получает ключи от своего нового жилища, а продавец к этому моменту обязан полностью освободить помещение. Юристы предоставляют в государственный реестр документ, подтверждающий изменение владельца объекта. Завершение сделки происходит, когда не только оформлены все соответствующие документы, но и получены все платежи на счет адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, то есть изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее они переводятся на клиентский счет адвоката продавца. В этот же момент нужно оплатить гербовый сбор или налог на приобретение недвижимости, который составляет от 1 до 4%. Конечно, при покупке британской недвижимости также необходимо иметь документы о происхождении денег.

Германия

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо без ограничений для иностранцев.

Любая недвижимость в Германии должна быть зарегистрирована в реестре собственности (Grundbuch ), где можно получить полную информацию о том, кто является владельцем, о стоимости, точной площади земли и построек, а также о возможных задолженностях со стороны хозяев.

На имя покупателя оформляется документ, которому потом присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа, тома для занесения в реестр. Конечно, продать недвижимость может только хозяин или лицо, назначенное им по доверенности, заверенной нотариусом. Как правило, право продажи доверяется адвокату. Владение недвижимостью на территории Германии не дает права на постоянное место жительства.

После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке составляется контракт купли-продажи, в котором, в частности, указываются условия и форма оплаты. Контракта подписывается у государственного нотариуса, при этом покупатель вносит задаток. Оставшаяся часть стоимости объекта может быть внесена в течение 28 дней на специальный банковский счет, контролируемый только нотариусом. Нотариус проверяет приобретаемый объект на наличие долгов или каких-либо других обязательств, также производит оплату маклерского провизиона ( комиссия посредника) и расходов, связанных с занесением в земельную книгу. Конечно, покупатель становится собственником после подписания двухстороннего договора у нотариуса и 100%-ной оплаты.

Испания

Так же как и в Германии, в Испании вся недвижимость регистрируется в регистре собственности, где можно получить любую информацию об интересуемом объекте. Конечно, правом продажи испанской недвижимости наделен только сам владелец или доверенное лицо на основании заверения нотариуса. Обычно в их роли выступают агентства, информация о которых также хранится в регистре, где, если возникли сомнения, можно получить документ Нота простая информационная . Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них. Конечно, после выбора подходящего объекта и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором в том числе указываются условия и способ оплаты. Конечно, принято, что при его подписании покупатель выплачивает около 10% от стоимости объекта, после чего недвижимость резервируется за покупателем. Конечно, после заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый идентификационный номер иностранца, чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи — эскритура. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании эскритуры, после чего покупатель становится полноправным владельцем.

Для снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой недвижимости, в Испании широко практикуется официальное декларирование в эскритуре стоимости, заниженной на 10–20% от реальной цены. Но это чревато возникновением юридических проблем при последующей перепродаже объекта.

Таиланд

Иностранные граждане могут свободно приобретать квартиры в кондоминиумах, а на покупку земельных участков и домов установлены ограничения. Конечно, по законодательству Таиланда иностранцы не могут владеть землей, ее можно только оформить в долгосрочную аренду либо зарегистрировать на юридическое лицо. Конечно, покупая квартиру, иностранец получает право пользования прилегающей землей, парковкой, бассейном, садом. Единственная особенность, (подробнее в материалах сайта) установленная законом в 1974 году, — иностранным гражданам может принадлежать не более 49% многоквартирного дома, а остальная часть — тайским гражданам и компаниям, зарегистрированным в Таиланде.

Агентство, занимающееся тайской недвижимостью, может находиться как непосредственно в Таиланде, так и в России, являясь филиалом тайской компании либо самостоятельной российской фирмой, продающей недвижимость через зарубежных партнеров. Конечно, проверить надежность таиландского агентства можно, например, запросив регистрационные документы на компанию и разрешение на работу. Лицензии на риэлторскую деятельность как таковой в Таиланде нет. Для потенциальных покупателей предлагается ознакомительный тур от одного до пяти дней. Конечно, при желании сделку можно провести удаленно. Вся процедура проходит под юридическим контролем компании-продавца. Для связи с агентством и подписания документов покупателю потребуется электронная почта и услуги экспресс-почты. Из документов для проведения сделки нужен только загранпаспорт. Конечно, после выбора объекта нужно получить в тайском банке специальную справку, подтверждающую перевод иностранных инвестиций. Конечно, по закону иностранец вправе приобрести недвижимость в Таиланде только будучи инвестором, то есть если сможет подтвердить, (подробнее в материалах сайта) что денежные средства переведены из другой страны, причем не в тайских батах.

Для резервирования объекта покупатель подписывает так называемый резервационный лист — первый документ по сделке, содержащий всю информацию об объекте и реквизиты сторон, на основании которого оплачивается задаток 10%. В случае отказа покупателя залог не возвращается, но если срыв сделки произошел по вине продавца, тогда задаток возвращается в двойном размере. В течение тридцати дней после внесения задатка юрист продавца начинает подготовку договора купли-продажи. Конечно, проверку объекта по желанию покупателя можно провести как до подписания резервационного листа, так и после. Всю работу выполняет юридическая компания. Одна из особенностей таиландской недвижимости в том, что не все квартиры в одном и том же здании могут являться частью этого многоквартирного дома, это обязательно нужно проверить.

Основной договор купли-продажи, или контракт, может быть подписан в отсутствие покупателя или продавца их юристами. В контракте указывается, какая из сторон и в каком размере уплачивает налоги и другие необходимые платежи по сделке. В завершение сделки покупатель оплачивает оставшуюся сумму. В зависимости от условий оплата может быть растянута по времени ( при строящихся объектах), однако, несомненно только после внесения всей суммы сделка будет зарегистрирована в Земельном департаменте Таиланда. Новый владелец получает чанот — документ, подтверждающий право собственности, на лицевой стороне которого изображен герб Таиланда и приведены планировка и реквизиты объекта, а на обратной — сведения обо всех предыдущих продажах этого объекта.

Автор: Раскина О. www.top-personal.ru

. Наш

 

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте


Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)


Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

 

Ответы на Вопросы

Ответы на Вопросы
 

Популярное

Статьи

Недействительность сделки, совершенной недееспособным, лицом

Недействительность сделки, совершенной недееспособным, лицомСогласно пункту 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ сделка является ничтожной, если она совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Конечно, причем, каждая из сторон такой...

Ответы на Вопросы

Сделка по договору займа

Вопрос: Индивидуальный предприниматель передал организации-заемщику денежные средства по договору займа, однако, уже давно известно впоследствии выяснилось, что договор займа от имени организации был подписан неуполномоченным лицом (лицо не имело соответствующей...

Статьи

Сделка по договору аренды нежилого помещения

Сделка по договору аренды нежилого помещенияСуд признал недействительным договор аренды нежилого помещения, поскольку предметом договора является помещение, уже переданное по договору аренды другому лицу ( Постановление ФАС Северо-Западного округа от...

Статьи

Признание недействительными торги по реализации нежилых зданий и заключенный по их результатам договор купли-продажи

Признание недействительными торги по реализации нежилых зданий и заключенный по их результатам договор купли-продажиСуд признал недействительными торги по реализации нежилых зданий и заключенный по их результатам договор купли-продажи, применив последствия...

Статьи

Признание недействительным договора купли-продажи имущества

Признание недействительным договора купли-продажи имуществаВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИОПРЕДЕЛЕНИЕ от 21 декабря 2010 г. N 35-В10-3Сдебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Горшкова В. В. судей...

Ответы на Вопросы

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения

Вопрос: О порядке уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.Ответ:МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 16 июня 2011 г. N 03-05-06-03/4 6Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по...

Статьи

Общие положения законодательства о приватизации гражданами жилых помещений

Общие положения законодательства о приватизациигражданами жилых помещенийКак указывает Г.В. Бойцов, целью Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации является создание условий для осуществления права граждан на свободный...

Статьи

О признании предварительного договора мены недействительным

О признании предварительного договора мены недействительнымМОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУДОПРЕДЕЛЕНИЕот 26 апреля 2011 г. Конечно, по делу N 33-12533Судья: Баранова Н. Нам кажется, с.Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского судав составе...

Статьи

Черные риелторы или крупные агентства недвижимости: вероятность обмана при обращении

Черные риелторы или крупные агентства недвижимости: вероятность обмана при обращенииРиелторская фирма при совершении различных правонарушений будет подлежать привлечению к ответственности в зависимости от вида совершенного проступка. Это могут быть уголовная...

Статьи

Договор купли-продажи автомобиля признан недействительным (налог никто не отменял)

Договор купли-продажи автомобиля признан недействительным(налог никто не отменял)Минфин РФ в письме № 03-03-06/2/21 от 27.12.2010 разъяснил порядок налогового учета расходов, связанных с эксплуатацией автомобиля (амортизация, страхование, оплата стоянки), если согласно...

Статьи

Риски в сфере рынка недвижимости

Риски в сфере рынка недвижимостиКакие существуют потенциальные риски в сфере рынка недвижимости? Назовите самые распространенные мошеннические схемы.Илона Терещенко, заместитель председателя коллегии адвокатов ПРОФЕССИОНАЛ , адвокатМошеннические схемы возможны там и тогда,...

Ответы на Вопросы

При совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки

Вопрос: Об отсутствии оснований для увеличения рыночной стоимости государственного или муниципального недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком, на сумму НДС при реализации (передаче) указанного имущества на территории РФ с 1 января...

Статьи

Приватизация жилья: как все начиналось

Массовая приватизация жилья продолжается в России уже двадцать лет. И сегодня трудно поверить в то, что когда-то эта теперь уже обычная житейская практика воспринималась как системная реформа, цель которой радикально...

Статьи

Сделки с пороками воли: мнимые, притворные, кабальные

Сделки с пороками воли: мнимые, притворные, кабальныеСделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Нам кажется, сделки...

Статьи

Недействительность сделки по договору возмездного оказания услуг

Недействительность сделки по договору возмездного оказания услугСуд признал недействительной сделку по передаче прав по администрированию доменных имен, поскольку она совершена с явным ущербом для истца, он утратил возможность по своему...

Статьи

Крупные сделки общества

Крупные сделки обществаПорядок совершения крупных сделок определяет ст. 46 Закона. Указанная статья изложена в редакции Закона N 312-ФЗ. Кроме того, впоследствии п. 5 ст. 46 Законом N 205-ФЗ был изложен...

Статьи

Особенности договора об уступке права требования

Особенности договора об уступке права требования 1. Нам кажется, соглашение об уступке права требования должно быть совершено в той же форме ( простой письменной или нотариальной), что и первоначальный договор...

Статьи

Совершение сделок мены жилых помещений

Совершение сделок мены жилых помещенийВведениеВ настоящее время организации различной организационно-правовой формы осуществляют строительство многоквартирных жилых домов в уже сложившихся кварталах и районах населенных пунктов на основании инвестиционных контрактов, заключенных с...

Статьи

признание недействительными договора аренды земельного участка

Признание недействительными договора аренды земельного участкаВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 25 марта 2010 г. N ВАС-3162/10Общество с ограниченной ответственностью Садко ( ул. Конечно, пирогова, д. 17, корп. 14,...

Статьи

Принимаем квартиру в новостройке: правила, который должен знать каждый

Важнейшим моментом после покупки квартиры в строящемся доме и факта сдачи дома застройщиком госкомиссии является ее приемка, поиск недоделок и убеждение строителей в том, что эти недостатки необходимо исправить.Приемка квартиры...

Статьи

Стоимость сопровождения сделки.

Стоимость сопровождения сделки.При оформлении покупки квартиры важно учитывать все стороны покупки квартиры, все стадии процедуры. Важна каждая деталь этого процесса: любая невнимательность или халатность может привести к судебным разбирательствам, затянувшимся...

Статьи

Сделка под влиянием обмана

Сделка под влиянием обманаСделка признается судом недействительной, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых жизненных обстоятельств.Обман предполагает определённое виновное поведение стороны, пытающейся убедить другую сторону в...

Статьи

Сделка с недвижимостью: просто или сложно?

На протяжении всей нашей жизни мы совершаем миллион различных сделок: покупаем мебель, (подробнее в материалах сайта) технику, автомобили, услуги. Но, пожалуй, одни из самых важных и крупных это сделки с...

Статьи

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Рента и пожизненное содержание с иждивениемРазвитие частных начал регулирования имущественных отношений предопределяет необходимость осмысления правовых конструкций, которые появились сравнительно недавно. В качестве примера можно обратить внимание на договор пожизненной ренты....

Статьи

Дарение недвижимости (квартиры)

Дарение недвижимости ( квартиры)Еще в Библии сказано: Ни сыну, ни жене, ни брату, ни другу не давай власти над тобою при жизни твоей; и не отдавай другому имения твоего, чтобы,...

Статьи

Последствия недействительности договора купли-продажи арендатором арендованного имущества

Последствия недействительности договора купли-продажи арендатором арендованного имуществаФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ от 10 августа 2011 г. N КГ-А40/8128-11Дело N А40-56099/10-113-471 Резолютивная часть постановления объявлена 03.08.2011 г. Конечно, полный текст постановления...

Статьи

С 7 июня срок госрегистрации прав на объекты жилого фонда сокращен до 15 дней

C 7 июня 2010 года в Управлении Россреестра по Москве в соответствии с приказом О сроках проведения государственной регистрации прав срок госрегистрации прав на объекты жилого фонда г. Москвы не...

Статьи

Покупка земельного участка. Основные тонкости и пути решения проблем

Покупка земельного участка на загородном рынке дело непростое. Необходимо не только получить правильные документы, но и найти свой участок на местности. Но иногда покупателей ждут неожиданные и неприятные сюрпризы. Зачастую...

Статьи

Отказ в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в связи с притворностью сделки

Отказ в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в связи с притворностью сделкиСуд отказал в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в связи с притворностью сделки, поскольку неисполнение условий договора по оплате...

Статьи

Купля-продажа жилого помещения

Купля-продажа жилого помещенияТакая сделка отличается от аналогичной сделки с нежилым объектом тем, что требует проведения госрегистрации не только перехода права собственности к покупателю, но и самого договора (п. 2 ст....