Главная Статьи Тонкости покупки квартиры, в которой кто-то живет

Тонкости покупки квартиры, в которой кто-то живет


Текст: Алевтина Максимова

Для наглядности вот вам история из жизни (рассказана была за чашкой чая одним из ее участников). Одна крупная региональная компания в течение нескольких лет была владельцем корпоративной квартиры в Москве. И тут решила от этого актива избавиться: может, средства понадобились, (подробнее в материалах сайта) а может, руководство решило не держать на балансе редко используемую недвижимость. Так или иначе, квартиру продали. Конечно, покупатель попался, очевидно, тертый : с одной стороны, перед продажей квартиру даже не посмотрел (может, проверил только документы и купил что угодно также под корпоративные нужды), а с другой внес только аванс. Он быстро выяснил, что в купленной квартире проживают некие арендаторы, и повелел помещение очистить, (подробнее в материалах сайта) иначе остаток суммы за сделку не отдаст.

Поскольку компания бывший владелец квартиру никому не сдавала, она отправила своего представителя разобраться с ситуацией и выселить жильцов. Конечно, представитель (именно он и является рассказчиком данной истории) обнаружил, что квартира сдана по договору аренды, за аренду уплачено авансом за два года, и жильцы выселяться не собираются.

Понятно, что имеет место мошенничество. Нам кажется, скорее всего, один из бывших сотрудников компании скопировал ключи, подделал свидетельство о праве собственности, а может быть, (подробнее в материалах сайта) просто нашел дурачков , которые, снимая квартиру, не проверили документы на нее. Тем не менее, не надо и говорить квартиру освобождать надо

Вот несколько вопросов, которые могут заинтересовать стороны при любой сделке купли-продажи, пусть и не осложненной такими обстоятельствами.

Как быть, (подробнее в материалах сайта) если квартиру нужно продать, (подробнее в материалах сайта) а жильцы не выселяются?

Если договор аренды нарушает арендодатель (то есть срок аренды не подошел к концу, и он желает завершить арендные отношения досрочно), этот момент обычно отражен в договоре найма в разделе Финансовая ответственность сторон и Взаимные гарантии . Так, например: При досрочном расторжении договора по инициативе наймодателя или третьих лиц в нарушение гарантий наймодателя, наниматель имеет право проживать в квартире 30 дней сверх оплаченного периода бесплатно, а при невозможности такого проживания наймодатель выплачивает нанимателю неустойку. Конечно, при этом ущемление третьими лицами прав нанимателя по использованию квартиры признается принуждением к досрочному расторжению договора, а факт расторжения договора нанимателем в данном случае досрочным расторжением договора по инициативе третьих лиц в нарушение гарантий наймодателя *. Неустойка обычно составляет сумму в размере 1 месячной оплаты аренды.

Однако, несомненно в случае, когда арендодатели взялись непонятно откуда, они явно не имеют права проживать в данном помещении (даже если стали жертвами мошенников). Если есть факт мошенничества, то клиенты, заплатившие за 2 года вперед, вправе написать заявление в милицию и требовать найти того человека, с которым они составляли договор. Конечно, процедура выселения же не так сложна, как кажется. Выселять нужно вместе с участковым, поскольку такой договор силы не имеет , объясняет Вахтанг Тужба, генеральный директор агентства недвижимости Тубар-недвижимость .

Кстати, тянуть с освобождением проданной квартиры могут и сами бывшие собственники. Еще перед сделкой необходимо все моменты подобного плана оговорить. Если же что-то нарушается, сразу в суд, и не тянуть ни в коем случае. К примеру, собственник должен был выехать вчера, а не выехал. Уже сегодня вы вправе идти писать заявление , советует Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости A-Realty Group.

Если по-хорошему разрешить сложившуюся ситуацию не выходит, и продавец продолжает игнорировать свои обязательства по освобождению квартиры, действительно, необходимо обращаться в суд, согласен и Самойлов, генеральный директор РЕЛАЙТ-Недвижимость . При этом если просрочка освобождения квартиры повлекла за собой невозможность пользования ею, покупатель с легкостью может предъявить продавцу требование о возмещении нанесенного ущерба, оценив его, к примеру, исходя из действующих ставок аренды жилья .

Как договориться о сроке освобождения квартиры?

Эксперты советуют все нюансы оговаривать конкретно в договоре купли-продажи (ДКП). Либо, по словам а Самойлова, сроки физического и юридического освобождения квартиры вначале оговариваются при внесении предоплаты и отражаются в предварительных соглашениях, а затем воспроизводятся в ДКП. Но это стандартный случай. В жизни бывает сложнее (как видим из приведенной выше истории): покупатель может внести не все деньги сразу.

Удержание части денег, причитающихся продавцу, до момента так называемого юридического освобождения (жаргонный термин риэлторов) квартиры является весьма распространенной практикой проведения сделок, объясняет Самойлов. Правда, как правило, документальное регулирование этих вопросов осуществляется не в договоре купли-продажи, а в предварительных соглашениях и документах, регулирующих порядок доступа к банковским ячейкам (их в данном случае будет более одной, так как множественность определяется разными условиями доступа), через которые производится расчет по сделке. Почему подобный дробный порядок расчетов обычно не находит отражения в договоре купли-продажи? Боюсь, (подробнее в материалах сайта) что лишь в связи с опасениями риэлторов, ведущих сделки, что в этом случае при регистрации сделки на квартиру будет наложено обременение в виде залога в пользу продавца. А этот залог, соответственно, создаст неудобства для покупателя и, что главное, для его риэлтора: ведь в дальнейшем его придется снимать Определенная правда в этих опасениях, действительно, есть. В частности, при регистрации сделок в Московской области. Однако, несомненно в столице, отмечает эксперт, Управление Росреестра смотрит на этот вопрос по-другому: в случае если в договор включена фраза Право залога у продавца не возникает , обременение не регистрируется.

Валерий Барнинец дополняет, что можно также договариваться о сумме обеспечения освобождения квартиры от посторонних лиц: Такую сумму оставляют с расчетом на то, что если собственник не сможет исполнить обязательства, то новый собственник сможет на эти деньги оплатить судебные издержки .

Как обеспечить сохранность денег до выполнения сторонами условий договора?

Скорее всего, придется арендовать две банковские ячейки (как правило, передача денег после завершения сделки происходит именно с помощью ячеек). Условие выдачи банком денег из ячейки предоставление определенных документов. Так, в первую ячейку покупателем помещается основная часть средств, которую банк выдаст только после предъявления зарегистрированного ДКП: Соответственно, по факту государственной регистрации сделки продавец со своим экземпляром зарегистрированного договора обращается в банк и изымает средства , разъясняет Самойлов. Во вторую ячейку нужно заложить остаток средств, который удерживается до того момента, пока квартира не будет юридически свободна. Конечно, подтверждением тому может служить выписка из домовой книги, которая докажет, что продавец снялся с регистрационного учета (выписался) и выписал всех прочих лиц.

С арендаторами, не зарегистрированными в такой квартире, должен разобраться продавец (см. выше) или уже новый собственник с помощью участкового. Это к тому, что должен продавец покупателю в процессе сделки и о чем можно позаботиться заранее, при подготовке документа. Конечно, потому что после драки размахивать кулаками будет уже поздно. Собственник

. Наш

 

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте


Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)


Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

 

Ответы на Вопросы

Ответы на Вопросы
 

Популярное

Статьи

Мнимые и притворные сделки

Мнимые и притворные сделкиМнимые и притворные сделки сделки с отсутствием основания, т.е. того типового юридического результата, который должен был бы иметь место в действительной сделке. Мнимая сделка совершается лишь для...

Статьи

Признание сделки недействительной

Признание сделки недействительнойВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИОПРЕДЕЛЕНИЕСудебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Кнышева В. П. Нам кажется, судей Борисовой Л. В. и Пчелинцевой Л. М....

Ответы на Вопросы

Проблемы при совершении сделки по купли-продажи

Вопрос: Какие могут возникнуть проблемы при совершении сделки по купле-продаже комнаты, если в документе о праве собственности указано название улицы, которая в дальнейшем была переименована? У продавца комнаты отсутствует техническая...

Ответы на Вопросы

Недействительность сделки, совершенной с превышением полномочий

Вопрос: Может ли сделка быть признана недействительной на основании ст. 183 ГК РФ, если она совершена представителем организации с превышением полномочий, указанных в доверенности?Ответ: В соответствии с п. 1 ст....

Статьи

Форма кредитного договора и порядок его заключения

Форма кредитного договора и порядок его заключенияВ ст. 820 ГК установлено общее императивное правило о том, что кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет его...

Статьи

Нотариус - сделки с недвижимостью

Нотариус сделки с недвижимостьюДепутаты предложили не обременять бизнес нотариальным удостоверением сделок с недвижимостью. Конечно, по их поправкам к президентскому проекту нового Гражданского кодекса обязательным участие нотариуса будет только в сделках...

Статьи

Участники перестраховочной сделки при оформлении договора перестрахования

Участники перестраховочной сделки при оформлении договора перестрахованияЭтот принцип недавно был сформулирован английским органом страхового надзора и очень емко отражает главную задачу, которую должны решить участники перестраховочной сделки при оформлении договора...

Статьи

Последствия недействительности договора купли-продажи арендатором арендованного имущества

Последствия недействительности договора купли-продажи арендатором арендованного имуществаФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГАПОСТАНОВЛЕНИЕ от 10 августа 2011 г. N КГ-А40/8128-11Дело N А40-56099/10-113-471 Резолютивная часть постановления объявлена 03.08.2011 г. Конечно, полный текст постановления...

Статьи

Подготовка к сделке покупки квартиры.

Подготовка к сделке покупки квартиры.Для того чтобы не оказаться без денег и без квартиры, следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт...

Статьи

Предварительный договор долевого участия.

Предварительный договор долевого участия.Строительными организациями широко используются как альтернативные схемы оформления отношений по инвестированию, так и некоторые из лазеек в законодательстве о долевом строительстве. К таким полузаконным схемам работы с...

Статьи

Конечно, правовое регулирование односторонних сделок

Гражданский Кодекс Российской ФедерацииК односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.. Наш

Статьи

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.Для юридических лиц распространено оказание таких услуг, как ведение арбитражных дел, юридическое сопровождение организаций, абонентское юридическое обслуживание, решение налоговых споров, сопровождение сделок, дела о банкротстве. Не...

Статьи

Правовое сопровождение сделок.

Правовое сопровождение сделок.При покупке недвижимости необходимо учитывать, (подробнее в материалах сайта) что существует много схем обмана покупателя. И наиболее безопасным способом покупки является участие в процессе грамотного юриста. Конечно, прежде...

Статьи

Приватизация жилья: как все начиналось

Массовая приватизация жилья продолжается в России уже двадцать лет. И сегодня трудно поверить в то, что когда-то эта теперь уже обычная житейская практика воспринималась как системная реформа, цель которой радикально...

Статьи

Договор на эксплуатацию рекламного места

Договор на эксплуатацию рекламного местаСуд признал недействительным договор на эксплуатацию рекламного места, обязав освободить крышу жилого дома и демонтировать средство наружной рекламы, поскольку вопрос о предоставлении общего имущества дома в...

Статьи

Особенности заключения договора возмездного оказания услуг

Особенности заключения договора возмездного оказания услуг В соответствии с ГК РФ цена не является существенным условием договора возмездного оказания услуг. Конечно, при отсутствии цены в договоре, оплата должна производиться по...

Статьи

Признание недействительным договора купли-продажи имущества

Признание недействительным договора купли-продажи имуществаВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИОПРЕДЕЛЕНИЕ от 21 декабря 2010 г. N 35-В10-3Сдебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Горшкова В. В. судей...

Статьи

Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

Гражданский Кодекс Российской Федерации1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.2. В...

Статьи

Конечно, последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

Гражданский Кодекс Российской Федерации1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.2. Если одна из сторон полностью...

Статьи

Признание договора дарения и зарегистрированного права собственности недействительными

Признание договора дарения и зарегистрированного права собственности недействительнымиВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИОПРЕДЕЛЕНИЕ от 19 июля 2011 г. N 24-В11-2Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Горшкова...

Статьи

Темная сторона коммерческого найма

Темная сторона коммерческого наймаЖилищные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным действующим законодательством. Конечно, проблема в том, что прекращение рассматриваемых прав часто связано с ущемлением законных интересов бывшего правообладателя, а...

Ответы на Вопросы

Договор поставки. Форма договора и условия.

Исходя из п. 1 ст. 420 и ст. 506 Гражданского кодекса, договором поставки является соглашение поставщика (продавца) и покупателя, в соответствии с которым продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в...

Статьи

В марте 2010 года в Москве было зарегистрировано 6938 сделок купли-продажи квартир

В численном выражении в марте 2010 года в Москве было зарегистрировано 6938 сделок купли-продажи квартир, в марте 2009 года 4360 сделки, в марте 2008 года 6174 сделок, а в марте...

Статьи

Срок исковой давности о признании недействительной ничтожной сделки

Срок исковой давности о признании недействительной ничтожной сделкиФедеральный арбитражный суд Дальневосточного округаП о с т а н о в л е н и еРезолютивная часть постановления объявлена 11 января 2011...

Ответы на Вопросы

Право аренды земельного участка

Вопрос: Общество-арендатор пользуется земельным участком по договору долгосрочной аренды. Земельный участок отнесен к категории земли населенных пунктов и находится в федеральной собственности. Мы полагаем, может ли арендатор ( залогодатель) в...

Статьи

Недействительность сделки по договору купли-продажи недвижимости

Недействительность сделки по договору купли-продажи недвижимостиСуд отказал в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, поскольку сделка заключена более чем за шесть месяцев до подачи заявления о признании должника банкротом; факта отчуждения...

Статьи

Условие договора возмездного оказания услуг, предусматривающее право исполнителя приостанавливать и прекращать оказание услуг

Условие договора возмездного оказания услуг, предусматривающее право исполнителя приостанавливать и прекращать оказание услугУсловие договора возмездного оказания услуг, предусматривающее право исполнителя приостанавливать и прекращать оказание услуг в одностороннем порядке, является законным...

Статьи

Конечно, последствия ограничения полномочий на совершение сделки

Гражданский Кодекс Российской ФедерацииЕсли полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в...

Статьи

7 советов для тех, кто собирается покупать квартиру в ипотеку

Приобрести квартиру с помощью банковского кредита один из способов покупки для тех, у кого нет полной суммы. Затраты при этом существенно возрастают из-за необходимости выплачивать банку проценты, комиссионные, а также...

Статьи

Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка

Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задаткаВ настоящее время широко распространена практика, когда цена, указываемая в договоре купли-продажи объекта недвижимости (договорная), значительно ниже,...