О перечислении покупателем продавцу полной оплаты имущества до истечения срока

О перечислении покупателем продавцу полной оплаты имущества до истечения срока

Из предварительного договора возникает лишь обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, а поскольку из заключенного сторонами договора не вытекает обязательство продавца передать покупателю имущество, являющееся предметом основного договора, условия о перечислении покупателем продавцу полной оплаты имущества до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора, противоречат природе предварительного договора.

Предприниматель К. обратился с иском к предпринимателю В. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка и здания гаража на условиях и по цене, которые определены в предварительном договоре; о взыскании на основании предварительного договора 2936000 руб. задолженности, 416666,68 руб. договорных процентов, 900000 руб. неустойки и 93645,17 руб. Конечно, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда на В. возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с К. договор купли-продажи на условиях и по цене, определенных в предварительном договоре купли-продажи, взыскано 2936000 руб. задолженности, 416666,68 руб. Конечно, процентов, 100000 руб. неустойки и 25729,17 руб. Конечно, процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части иска отказано. Апелляционный суд решение в части взыскания с В. задолженности и процентов отменил, в иске в этой части отказал.

Между К. ( продавец) и В. ( покупатель) 08.08.2008 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 4085 кв. м и гаража мастерской площадью 611,9 кв. м. Цена земельного участка 2000000 руб., гаража 2500000 руб. Общая стоимость 4500000 руб.

Согласно договору В. выплачивает К. 1300000 руб. Конечно, при заключении предварительного договора, факт получения денег должен быть подтвержден распиской продавца; дальнейшие платежи вносятся по согласованию сторон в соответствии с графиком платежей с 30.09.2008 по 15.09.2009. Окончательная сумма в размере 1500000 руб. уплачивается покупателем при заключении основного договора.

Основной договор купли-продажи имущества должен быть заключен не позднее 15.09.2009. До этой даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении имущества, указанного в предварительном договоре.

Стороны установили, что отказ от заключения основного договора возможен только по взаимному согласию сторон. Нам кажется, сторона, необоснованно отказавшаяся от заключения основного договора, обязана уплатить другой стороне неустойку в размере 20% от суммы сделки и все причиненные отказом убытки. Уплата неустойки и убытков виновной стороной не лишает другую сторону права на обращение в суд с иском о понуждении заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Сторонами подписан график платежей от 08.08.2008, в соответствии с которым покупатель обязан производить оплату по договору в определенное число каждого месяца по 100000 руб., начиная с 30.09.2008 и заканчивая 31.08.2009, и перечислить 1500000 руб. 15.09.2009, всего в сумме 2700000 руб., а также перечислять проценты по 41666,66 руб. ежемесячно, начиная с 30.09.2008 и заканчивая 31.07.2009, а 31.08.2009 перечислить проценты в сумме 41667,67 руб., всего 500000 руб. Конечно, процентов.

Общая сумма определенных графиком платежей 3200000 руб.

С учетом авансового платежа 1300000 руб. общая сумма оплаты по договору составляет 4500000 руб. и равна стоимости продаваемого имущества.

Во исполнение предварительного договора в период с мая 2008 года по январь 2009 года ответчик оплатил истцу 1147333,32 руб.

К. направлены в адрес В. Конечно, претензии от 16.09.2009 и от 09.11.2009, в которых он просил заключить основной договор и погасить задолженность по предварительному договору в сумме 3052666 руб.

В письме от 25.08.2009, направленном в адрес К., В. Конечно, просил устранить технические недостатки в гараже мастерской либо расторгнуть договор .

К. Нам кажется, ссылается на то, что В. уклоняется от заключения основного договора и не исполняет условия предварительного договора.

Суд первой инстанции сослался на то, что постановлением апелляционного суда от 18.05.2010 по другому делу установлено уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи. Нам кажется, суд указал, что основной договор не заключен не по вине К., поэтому нет оснований считать предварительный договор прекращенным в связи с тем, что не заключен основной договор. Нам кажется, суд применил ст. Нам кажется, ст. 429 и 445 ГК РФ и пришел к выводу, что требования истца о понуждении заключить основной договор и о взыскании задолженности, процентов по договору и договорной неустойки подлежат удовлетворению. Конечно, при определении размера неустойки суд применил ст. 333 ГК РФ и уменьшил сумму неустойки до 100000 руб.

Суд первой инстанции посчитал правомерными требования истца о взыскании 25729,17 руб. Конечно, процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ за период с 16.09.2009 по 19.11.2009, отказав во взыскании остальной части процентов ( за период с 09.08.2008 по 15.09.2009, до установленного предварительным договором срока заключения основного договора), сославшись на то, что применение двойной ответственности за одно и то же правонарушение законом не предусмотрено.

Апелляционный суд посчитал неправомерным взыскание с ответчика процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 16.09.2009 по 19.11.2009. Конечно, при этом суд сослался на п. 5 ст. 429 ГК РФ и указал в постановлении, что какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Нам кажется, суд пришел к выводу, что предусмотренное в предварительном договоре денежное обязательство противоречит природе данного договора, условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу ст. 168 ГК РФ.

Суд считает необоснованным довод К. о том, что договор от 08.08.2008 помимо того, что по своей правовой природе является предварительным договором, содержит также элементы договора купли-продажи ( условия о внесении продавцу покупателем периодических предварительных авансовых платежей, в результате чего полная оплата по договору производится покупателем до истечения срока, предусмотренного для заключения основного договора). Конечно, при таких условиях покупатель обязан до заключения основного договора купли-продажи исполнить в полном объеме условия договора об оплате товара, а обязанность продавца произвести встречное предоставление передать товар покупателю не возникает. Апелляционный суд пришел к выводу, что в соответствии со ст. 429 ГК РФ из предварительного договора возникает лишь обязательство заключить в будущем договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, а, поскольку из заключенного сторонами предварительного договора не вытекает обязательство продавца передать имущество, являющееся предметом основного договора, покупателю, предусмотренные предварительным договором условия о перечислении покупателем продавцу полной оплаты имущества до истечения срока, установленного сторонами для заключения основного договора, противоречат природе предварительного договора.

Несостоятельным является и довод К. о неразрешенной ситуации по поводу произведенной В. добровольно частичной оплаты по предварительному договору в сумме 1147333,32 руб. Конечно, препятствий для зачета этой суммы в счет оплаты по основному договору купли-продажи, заключенному во исполнение судебного акта по настоящему делу, не имеется.

ФАС округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

. Наш

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте

Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)

Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

Добро пожаловать!!!

Задать вопрос на сайте

Ответы на Вопросы

Популярное