Форма кредитного договора и порядок его заключения
В ст. 820 ГК установлено общее императивное правило о том, что кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет его недействительность.
Строго определенной формы кредитного договора ( с типовыми условиями), рекомендуемой коммерческим банкам Центральным банком России ( или считающейся обязательной), не существует. В таких странах, как Германия, Австрия, рекомендованы типовые формы кредитных договоров как с юридическими, так и с физическими лицами. Во Франции такая типовая форма разработана исключительно для индивидуальных заемщиков.
На практике коммерческие банки в Российской Федерации сами определяют типовые формы и условия кредитных договоров. Обычно кредитные организации используют разработанные ими типовые формы таких договоров, внести изменения в которые достаточно сложно. В большинстве случаев такие формуляры или стандартные бланки договора приобретают для заемщика характер договора присоединения. В этом случае должны применяться правила ст. 428 ГК. Нам кажется, согласно п. 1 указанной статьи договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
Однако, несомненно возможны случаи, когда банк при подготовке к заключению кредитного договора вынужден учитывать позицию заемщика и вносить изменения в стандартные типовые формы договоров с учетом его пожеланий. Это происходит в том случае, когда банк заинтересован в сохранении или привлечении новых крупных партнеров и соответственно в условия кредитного договора могут быть внесены изменения в соответствии с пожеланиями заемщика.
Кредитный договор обычно заключается путем подачи заемщиком в банк заявления о выдаче кредита с приложением необходимых документов ( технико-экономическое обоснование, учредительные документы, бухгалтерские балансы, предполагаемое обеспечение и т.д.). Конечно, после проверки представленных документов, анализа предложенных заемщиком условий, его платежеспособности, соотношения рискованности и прибыльности кредитования конкретного проекта и других факторов, определяющих кредитную политику банка, банк принимает решение о выдаче кредита.
ГК РФ ( п. 2 ст. 434), называя возможные разновидности письменной формы договоров, указывает, что договор может быть заключен помимо единого письменного документа, подписанного сторонами, также путем обмена документами, посредством телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, (подробнее в материалах сайта) что документ исходит от стороны по договору. На практике не встречается случаев, когда кредитный договор оформляется путем обмена письмами, телеграммами, телетайпограммами, хотя теоретически это возможно.
Рассматривая форму кредитного договора, необходимо также отметить, (подробнее в материалах сайта) что положения, содержащиеся в ст. 434 и ст. 154 ГК РФ, позволяют утверждать, (подробнее в материалах сайта) что скрепления кредитного договора оттиском печатей соответствующих субъектов договорных отношений не требуется. Однако, несомненно в российской практике при заключении договоров участниками гражданского оборота оттиски печатей сторон используются практически во всех случаях.
В современном мире получила распространение практика заключения кредитных договоров ( например, краткосрочных межбанковских кредитов в национальной валюте) при помощи электронных торговых систем, не оформляющих письменных договоров на бумажных носителях. В отдельных случаях подобный порядок применяется и в РФ. В российской практике электронного документооборота распространенным средством защиты информации является электронная цифровая подпись. Конечно, последняя одновременно служит подтверждением достоверности передаваемой при помощи ЭВМ документации, а также свидетельством того, что она составлена и подписана должным образом уполномоченным лицом. Нам кажется, сделки, совершенные с применением ( подписанные ) электронной цифровой подписи, отвечают формальным требованиям простой письменной формы.
Возникает вопрос о том, может ли считаться заключенным в надлежащей форме кредитный договор, по которому представлена расписка заемщика или иной документ ( в т.ч. и вексель), удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы. В данном случае необходимо исходить из того, что к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора ( ст. 819 ГК РФ).
В связи с этим следует прийти к выводу о том, что такие договоры являются договорами займа, а не кредитными договорами. Это обусловлено тем, что ни расписка, ни вексель не являются разновидностями письменной формы договора, а для кредитного договора, как уже было отмечено, предусмотрена обязательная письменная форма.
Заключение кредитного договора в письменной форме является важным условием контроля за распоряжением банками привлеченными денежными средствами и соблюдения законных прав и интересов как кредиторов, так и заемщиков, в том числе за исполнением кредитного договора обеими сторонами. Нам кажется, соблюдение письменной формы дает также и возможность отказа от исполнения кредитного договора, что закрепляет статья 821 ГК РФ. Так, п. 1 указанной статьи устанавливает, что кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок, а п. 3 устанавливает, что кредитор вправе отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита.
Кредитные договоры могут заключаться также на торгах ( ст. 447 ГК), которые могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену ( в данном случае наиболее высокий размер процентов), а по конкурсу лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Вместе с тем применительно к кредитному договору такая форма не находит широкого применения.
Кредит может выдаваться с помощью так называемой кредитной линии, под которой понимается договор о максимальной сумме, которую заемщик сможет использовать в течение обусловленного срока при соблюдении определенных условий. Конечно, при открытии кредитной линии, создающей обязанность банка предоставить заемщику суммы кредита частями в рамках оговоренного лимита, оформляются срочные обязательства, которые фиксируют долговые границы по отдельной порции займа. Это одна из наиболее востребованных форм банковского кредитования.
В соответствии с п. 2.2 Положения ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. N 54-П О порядке предоставления ( размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата ( погашения) существуют три разновидности кредитных линий:
а) договор, предусматривающий, что общая сумма предоставленных клиенту-заемщику денежных средств не должна превышать максимального размера ( лимита), определенного в этом договоре ( лимит выдачи); которую заемщик сможет использовать в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий соглашения. Выдача каждой части кредита осуществляется, как правило, на основании заявления клиента. Конечно, под каждую выданную часть кредита на практике в одних случаях заключается отдельный кредитный договор и открывается самостоятельный ссудный счет, в других кредитование осуществляется в рамках основного договора, а задолженность по выданным суммам отражается на одном ссудном счете;
б) договор, в период действия которого размер единовременной задолженности клиента-заемщика не должен превышать установленного ему данным договором лимита ( лимит задолженности; при этом общая сумма выданного кредита может быть какой угодно). В этом случае общая сумма подлежащего выдаче кредита не устанавливается. Конечно, предполагается, что в течение срока действия договора заемщик вправе потребовать от банка любую сумму кредита с тем, однако, несомненно, условием, чтобы общая сумма невозвращенного кредита не превышала установленного в договоре предела. Такая кредитная линия называется возобновляемой или револьверной;
в) договор, предусматривающий оба указанных лимита.
Таким образом, кредитная линия представляет собой договор кредитора и заемщика о предоставлении последнему в течение определенного периода кредитов в пределах согласованного сторонами лимита. Конечно, п. 2.2 Положения ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. N 54-П закрепляет, что условия и порядок открытия клиенту-заемщику кредитной линии определяются сторонами либо в специальном договоре, либо в самом договоре на предоставление ( размещение) денежных средств. Конечно, по данному договору у кредитора возникает обязанность предоставлять кредиты в течение определенного времени, а у заемщика вернуть предоставленную сумму.
Как правило, предоставление денежных средств происходит после направления заемщиком заявки кредитору с просьбой предоставить определенную сумму в рамках кредитной линии, поэтому возникает вопрос, с какого времени кредитный договор будет считаться заключенным и можно ли вообще считать договор кредитной линии кредитным договором. Нам кажется, с одной стороны, договор кредитной линии можно признать предварительным договором о предоставлении в будущем кредита, если кредит будет выдаваться после направления заявки заемщика о предоставлении ему денежных средств в рамках кредитной линии и заключении отдельного кредитного договора. Нам кажется, с другой же стороны, договор кредитной линии может быть самостоятельным кредитным договором, который предусматривает особый порядок предоставления кредита в пределах лимита кредитования. Об этом свидетельствует и судебная практика, когда в одном случае договор кредитной линии определяется судом как полноценный кредитный договор, в другом же при изучении сложившихся отношений между кредитной организацией и заемщиком суд приходит к выводу о заключении между ними предварительного договора о предоставлении в будущем кредита.
Кредит может быть предоставлен клиенту в виде овердрафта. В силу ст. 850 ГК в договор банковского счета любого вида стороны вправе включить условие о предоставлении банком кредита при временном отсутствии средств на счете клиента ( овердрафт). Таким образом, кредитование по овердрафту отличается от иных форм кредитования тем, что в данном случае взаимоотношения банка и заемщика при осуществлении кредитования при недостаточности денежных средств на расчетном счете регулируются не кредитным договором непосредственно, а договором банковского счета.
Заключению кредитного договора всегда предшествуют устные переговоры. Однако, несомненно устные переговоры, которые ведет потенциальный заемщик с банком или иной кредитной организацией, на начальном, предварительном этапе так или иначе заканчиваются представлением в кредитное учреждение его письменного ходатайства о получении кредита ( обоснования необходимости получения кредита на определенные цели). Исключение составляет получение потребительского кредита, когда конкретные цели и обоснование необходимости получения кредита могут и не указываться. У банка должны быть также материалы, позволяющие ему определить финансовое положение клиента, его кредитоспособность. Когда речь идет о предоставлении кредита юридическим лицам, то банки практикуют требования получения баланса за последние 2 3 года.
Как правило, банки принимают локальный нормативно-правовой акт, предусматривающий порядок и условия предоставления кредита, положение о кредитовании, в котором подробно рассматриваются вопросы, связанные с порядком предоставления кредитов физическим и юридическим лицам, порядок ведения бухгалтерского учета по кредитам и иные положения, необходимые для осуществления кредитования. В уставе кредитной организации обычно предусматривается создание постоянного рабочего органа кредитной организации кредитного комитета, который действует на основании положения о кредитном комитете. Этот орган осуществляет координацию кредитной работы и принятие решений о выдаче кредитов ( или их пролонгации). Члены кредитного комитета решают вопросы о целесообразности и обоснованности предоставления кредита тому или иному заемщику.
Кредитные договоры заключаются на основании так называемой кредитной заявки, в которой содержится просьба рассмотреть возможность заключения кредитного договора. Конечно, при выдаче разрешения на получение кредита учитывается так называемый кредитный риск, под которым понимается риск возникновения у кредитной организации убытков вследствие неисполнения, несвоевременного либо неполного исполнения должником финансовых обязательств перед кредитной организацией в соответствии с условиями договора.
При этом сами условия кредитного договора обычно не рассматриваются. На заявке ставится разрешительная надпись лица, имеющего соответствующие полномочия, однако, несомненно это не обязательно лицо, имеющее право заключать договоры от имени юридического лица. Указанная надпись предназначена для внутреннего использования, а не для клиента. В судебной практике имел место случай, когда суд не признал факт продления кредитного договора, так как положительная резолюция одного из руководителей банка на письме заемщика была адресована другому руководителю банка и не являлась ответом заемщику.
Таким образом, заключение кредитного договора проходит несколько этапов.
1. Формирование содержания кредитного договора клиентом-заемщиком ( вид кредита, сумма, срок, обеспечение и т.д.).
2. Рассмотрение банком представленного клиентом проекта кредитного договора и составление заключения о возможности предоставления кредита вообще и об условиях его предоставления в частности. На этом этапе банки определяют:
а) кредитоспособность потенциальных заемщиков, то есть способность их своевременно вернуть кредит. Конечно, проверка кредитоспособности является предпосылкой заключения кредитного договора. Банк в процессе этой работы реализует предоставленное ему рыночными условиями хозяйствования право на выбор субъекта кредитной сделки, сообразуясь со своими рыночными интересами;
б) свои возможности предоставить кредит клиентам в требуемых ими суммах, исходя из имеющихся в наличии кредитных ресурсов, возможностей их увеличения за счет своей депозитной и процентной политики, привлечения межбанковских кредиторов, рефинансирования в Банке России и т.д.
3. Нам кажется, совместная корректировка кредитного договора клиентом и банком до достижения взаимоприемлемого варианта и предоставления его на рассмотрение юристов.
4. Конечно, подписание кредитного договора обеими сторонами, то есть придание ему силы юридического документа.
При этом банковское кредитование юридических лиц обладает определенным своеобразием, делающим его отличным от банковского кредитования физических лиц. Так, согласно Положению Банка России о порядке предоставления ( размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата ( погашения) от 31 августа 1998 года N 54-П, предоставление кредитных средств юридическим лицам осуществляется исключительно в безналичной форме, тогда как предоставление кредитов физическим лицам может осуществляться как в безналичной, так и в наличной форме через кассу банка.
С учетом требований Положения ЦБ РФ N 54-П предоставление кредитов осуществляется:
1) разовым зачислением денежных средств на счет заемщика либо выдачей денежных средств наличными;
2) открытием кредитной линии, т.е. заключением соглашения, на основании которого клиент-заемщик приобретает право на получение и использование в течение обусловленного срока денежных средств в пределах установленного лимита;
3) кредитованием банком банковского счета клиента-заемщика ( при недостаточности или отсутствии на нем денежных средств) и оплаты расчетных документов с банковского счета клиента-заемщика, если условиями договора банковского счета предусмотрено проведение указанной операции ( т.н. овердрафт);
4) участием банка в предоставлении синдицированных кредитов ( определяемых на основании Инструкции Банка России Об обязательных нормативах банков от 16 января 2004 года N 110-И ( далее Инструкция ЦБ РФ N 110-И), резервы по которым формируются кредитной организацией согласно порядку оценки кредитного риска, предусмотренному Положением Банка России о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности от 26 марта 2004 года N 254-П;
5) другими способами, не противоречащими действующему законодательству.
Вышеперечисленные способы относятся к кредитованию банками как физических, так и юридических лиц, за исключением синдицированного кредитования, которое применяется лишь к кредитованию юридических лиц.
Для учета выданного кредита банк открывает простой ссудный счет. Конечно, по нему определяются суммы уже выданного кредита и какие-либо расчетные операции не производятся. Конечно, при кредитовании торговых и снабженческо-сбытовых организаций по товарообороту кредит банка и часть собственных средств клиента зачисляется на специальный ссудный счет, с которого производятся все платежи, для осуществления которых выдана ссуда. То есть в данном случае специальный ссудный счет сочетает в себе функции простого ссудного счета и расчетного счета юридического лица.
Предоставление кредита может осуществляться как путем зачисления денег на счет заемщика, так и минуя этот счет. Нам кажется, способ предоставления кредита, минуя расчетный счет заемщика, был выработан банковской практикой как ответ на попытку государства обеспечить сбор налогов за счет любых поступлений на счет налогоплательщиков, не считаясь с их целевым характером. Его схема такова: после заключения кредитного договора клиент предоставляет в банк письмо, в котором содержится его распоряжение перечислить сумму причитающегося ему кредита на расчетный счет контрагента заемщика, например поставщика, отгрузившего продукцию. Тем самым заемщик возлагает на банк свою обязанность по оплате поставленной продукции в силу ст. 313 ГК РФ. Если сумма кредита перечисляется в адрес контрагента заемщика платежным поручением, то обязанность банка перед заемщиком должна считаться выполненной с момента зачисления кредита на корреспондентский счет банка, обслуживающего поставщика. Одновременно прекращается обязанность заемщика перед поставщиком по оплате поставленной им продукции.
Длительное время государство предпринимало попытки искоренить такую практику, ограничивая или запрещая ее в различных подзаконных нормативных актах ( например, в Положении Банка России от 31 августа 1998 г. N 54-П о порядке предоставления ( размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата ( погашения)). Нам кажется, согласно п. 2.1 Положения предоставление ( размещение) банком денежных средств юридическим лицам осуществляется только в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на расчетный или корреспондентский счет/субсчет клиента-заемщика, открытый на основании договора банковского счета, в том числе при предоставлении средств на оплату платежных документов и на выплату заработной платы. Однако, несомненно, как показывает жизнь, (подробнее в материалах сайта) проблему это не решает.
Арбитражная практика по-разному решала вопрос о правомерности предоставления кредита, минуя расчетный счет заемщика. Например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14 мая 1996 г. N 1182/96 указано, что кредит может быть предоставлен только путем зачисления средств на расчетный счет заемщика. Однако, несомненно в Постановлении Президиума ВАС РФ 28 января 1997 г. N 3256/96 содержится противоположный вывод, в соответствии которым предоставление кредита путем перечисления денежных средств контрагентам заемщика по распоряжению последнего с отражением на ссудном счете не противоречит закону. В дальнейшем практика опять изменилась и по общему правилу стала исходить из необходимости зачисления суммы кредита на расчетный счет заемщика.
Кредитные договоры, заключаемые с помощью кредитных карт.
Кредитные карты получили довольно большое распространение в нашей стране. Однако, несомненно следует иметь в виду, что в большинстве случаев, несмотря на свое название, кредитные карты используются только для проведения расчетов, а не для предоставления кредита. Таким образом, различают кредитные и расчетные ( дебетовые) карты.
Эмиссия банковских карт регулируется Положением ЦБ РФ от 24 декабря 2004 года N 266-П об эмиссии банковских карт и об операциях, совершаемых с использованием платежных карт, в соответствии с которым эмиссия банковских карт может осуществляться только кредитными организациями, за исключением небанковских кредитных организаций, осуществляющих депозитные и кредитные операции.
Названное Положение предполагает выдачу следующих типов банковских карт.
Расчетная ( дебетовая) карта предназначена для совершения операций ее держателем в пределах установленной кредитной организацией эмитентом суммы денежных средств ( расходного лимита), расчеты по которым осуществляются за счет денежных средств клиента, находящихся на его банковском счете, или кредита, предоставляемого кредитной организацией эмитентом клиенту в соответствии с договором банковского счета при недостаточности или отсутствии на банковском счете денежных средств ( овердрафт).
Кредитная карта предназначена для совершения ее держателем операций, расчеты по которым осуществляются за счет денежных средств, предоставленных кредитной организацией эмитентом клиенту в пределах установленного лимита в соответствии с условиями кредитного договора.
При выдаче собственно кредитных карт можно говорить о заключении полноценного кредитного договора. В этом случае эмитент карты берет на себя не только обязанность перечисления средств клиента на счета его контрагентов, но и риск немедленной оплаты товаров, работ и услуг ее владельца в пределах установленного им лимита кредитования.
Таким образом, кредитная карточка позволяет ее владельцу при совершении любой покупки отсрочить ее оплату путем получения у банка кредита ( кредитной линии). Лимит кредитования определяется банком-эмитентом каждому владельцу карты на его ссудном счете. Этот счет абсолютно независим от обычного ( текущего, сберегательного и пр.).
Как правило, перед открытием ссудного счета банк или соответствующая компания по выпуску карточек скрупулезно проверяют финансовое положение будущего владельца кредитки, а также детали предыдущих кредитных операций клиента его кредитную историю. На основании этих данных эмитент определяет сальдо денежных средств клиента на ссудном счете, а также суммы возможных поступлений и списаний.
Следует заметить, (подробнее в материалах сайта) что эмитентами, как правило, устанавливаются конкретные сроки, в пределах которых клиент обязан вернуть банковский кредит. В случае задержки возврата банк вправе взимать заранее оговоренные с клиентом проценты за каждый день просрочки. Для этой цели банки довольно часто устанавливают специальный страховой депозит, средства которого могут использоваться как для списания задолженности банку, так и для обращения взыскания в пользу возможных кредиторов клиента. Лишь некоторые банки работают без страховых депозитов.
Дебетовые карты именуют также картами наличных средств. Она, как и кредитная, имеет на магнитной полосе фамилию и имя владельца как клиента определенного финансового учреждения. Дебетовые карты предназначены для немедленной оплаты товаров, работ и услуг путем прямого списания средств с текущего счета владельца карточки на счет его кредитора в пределах имеющейся там суммы. В этом случае при недостатке средств расчеты банком производиться не будут, так как лимит, вносимый при открытии счета, снижаться не может, а обязательств по кредитованию клиента банк на себя не принимал.
В отдельных банках при наступлении определенных условий дебетовая карточка может превратиться в кредитную ( такие случаи банк определяет для каждого клиента индивидуально). Это значит, что банком при расчетах с использованием карты может быть предоставлен кредит, размер которого также определяется индивидуально. Величина кредита, к примеру, может зависеть от сумм постоянных остатков на спецкарточном счете и регулярности пополняемости лимита.
В банковской практике могут устанавливаться помимо процентной ставки по кредиту следующие виды вознаграждения, получаемого кредитной организацией:
комиссия за выдачу банковской карты, комиссия за обслуживание банковской карты;
комиссия за открытие ссудного счета;
комиссия за ведение ссудного счета;
проценты за разрешенный овердрафт;
проценты за неразрешенный овердрафт;
комиссии за перевод средств со специального карточного счета, за выдачу наличных денежных средств, за перевыпуск карты по истечении срока ее действия;
вознаграждение за расчетно-кассовое обслуживание, за ведение кредитного досье;
различного рода неустойки, иные платежи.
Разумеется, все указанные виды вознаграждения, получаемого кредитной организацией, могут использоваться для снижения основной процентной ставки по кредиту в целях привлечения большего количества клиентов, компенсируя потери иными видами вознаграждения.
Автор: С.П. Гришаев
. Наш
Добро пожаловать!!!
Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.
Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.
Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.
От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.
Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Массовая приватизация жилья продолжается в России уже двадцать лет. И сегодня трудно поверить в то, что когда-то эта теперь уже обычная житейская практика воспринималась как системная реформа, цель которой радикально...
До недавнего времени у граждан России, принявших решение приобрести жилье для собственного проживания или в качестве надежного средства защиты своих сбережений от инфляции, была прекрасная возможность решить данную задачу путем...
Покупатель и продавец на вторичном рынке жилья сегодня не торопятся совершать сделки. И на взгляд дилетанта рынок недвижимости абсолютно спокоен. Но это если судить по динамике цен. Нам кажется, стоит...
В каких случаях договор возмездного оказания услуг может быть признан договором агентирования?Взаимоотношения сторон по договору агентирования регулируются нормами главы 52 ГК РФ. Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору...
Продажа квартиры по доверенности редкое явление на вторичном рынке столичной недвижимости. В жизни случается, что собственник недвижимости не может продавать квартиру лично и выписывает доверенность другому человеку. Конечно, покупатели решаются...
Гражданский Кодекс Российской Федерации1. Конечно, право собственности на новую вещь, (подробнее в материалах сайта) изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.Право...
Договор купли-продажи доли в уставном капитале ОООСуд признал недействительным договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО, поскольку в уставе общества и учредительном договоре установлен запрет участникам общества продавать или уступать...
Признание недействительным договор поставкиСуд признал недействительным договор поставки и применил последствия его недействительности, установив, что условия, на которых заключен оспариваемый договор, не соответствуют условиям, указанным в документации о проведении аукциона...
Сделку, совершённую под влиянием заблуждения, можно считать оспоримойСделку, совершённую под влиянием заблуждения, можно считать оспоримой, если в момент её совершения сторона (или одна из них) заблуждалась относительно правовой природы сделки....
Возврат подоходного налога при покупке квартиры – верни себе 260 тысяч рублей!Возврат подоходного налога при покупке квартиры – тема, которая заботит любого покупателя недвижимости, ведь вернуть таким образом можно до...
Покупка квартиры в новостройке.Допустим, вы решили сэкономить на услугах риелтора и купить квартиру самостоятельно напрямую у застройщика. Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается, цены...
Рассмотрения споров по договору арендыВ связи с кризисом многие компании в настоящее время вынуждены пересматривать условия заключенных ранее договоров аренды, иногда дело доходит даже до их досрочного расторжения. Все это...
Срок исковой давности о признании недействительной ничтожной сделкиФедеральный арбитражный суд Дальневосточного округаП о с т а н о в л е н и еРезолютивная часть постановления объявлена 11 января 2011...
О том, покупать ли комнату в квартире недавно разведенных супругов, о том, как использовать материнский капитал при покупке доли, о том, как повлиять на соседей, которые систематически портят жизнь, (подробнее...
Вопрос: Об отсутствии оснований для увеличения рыночной стоимости государственного или муниципального недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком, на сумму НДС при реализации (передаче) указанного имущества на территории РФ с 1 января...
В настоящее время общий фонд Министерства обороны РФ чуть больше 200 тыс. квартир, а нужна 481 тыс. квартир. Частично проблему планируется решить с помощью ипотеки с 2007 г. Но это...
Покупка земельного участка на загородном рынке дело непростое. Необходимо не только получить правильные документы, но и найти свой участок на местности. Но иногда покупателей ждут неожиданные и неприятные сюрпризы. Зачастую...
Задолженность за фактически оказанные услуги по договору ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО о взыскании задолженности и пени по договору оказания услуг эвакуатора. Нам кажется, суд...
Ничтожность сделкиВозникла конфликтная ситуация еще в 2001 году: в марте того года организация, имевшая в собственности здание, заключила договор купли-продажи с целью продать свое здание хорошим людям. Но против продажи...
Исходя из п. 1 ст. 420 и ст. 506 Гражданского кодекса, договором поставки является соглашение поставщика (продавца) и покупателя, в соответствии с которым продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в...
Гражданский Кодекс Российской Федерации1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права...
Особенности заключения договора возмездного оказания услуг В соответствии с ГК РФ цена не является существенным условием договора возмездного оказания услуг. Конечно, при отсутствии цены в договоре, оплата должна производиться по...
Высший арбитражный суд России намерен поставить точку в одном из самых спорных вопросов сделок с недвижимостью легитимности так называемых предварительных договоров, которые многие застройщики заключают с покупателями квартир на первичном...
Сделки с недвижимостью.Несоблюдение письменной формы договоров продажи недвижимости; продажи предприятия; дарения, содержащего обещание дарения в будущем; влечёт недействительность. Нам кажется, сущность письменной формы раскрывается в ст. 160 ГК РФ, согласно...
Проверка чистоты квартиры.Многие обстоятельства можно достоверно проверить при обследовании квартиры представителями бюро технической инвентаризации ( БТИ). Конечно, после проведения данной проверки выдается справка и план из БТИ, которые в дальнейшем...
Предварительный договор признан незаключеннымПоскольку предварительный договор признан незаключенным, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания денежных средств, полученных от истца, и удовлетворил иск о взыскании неосновательного...
Риски при заключении предварительных договоров купли-продажи.Заключение предварительного договора — одна из самых популярных серых схем приобретения новостройки. В данном случае покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор о том,...
Понятие и форма договора дарения1. Договор дарения — это безвозмездная сделка, т.е. обязанность по имущественному представлению лежит лишь на одной из сторон — дарителе. Никакого встречного удовлетворения ему не причитается....
Администрация президента России поддержала идею нотариусов о восстановлении обязательной процедуры удостоверения сделок с жильем. Нам кажется, согласно законопроекту, представленному Советом при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, нотариально...
Цены на вторичном рынке в Москве медленно повышаютсяЦены на вторичном рынке в Москве медленно повышаются, количество сделок при этом сокращается. Эксперты говорят о неопределенности на мировых финансовых рынках и предлагают...
