Отказ в иске о взыскании убытков, причиненных продажей имущества ненадлежащего качества

Отказ в иске о взыскании убытков, причиненных продажей имущества ненадлежащего качества

Суд отказал в иске о взыскании убытков, причиненных продажей имущества ненадлежащего качества, так как довод о том, что продавец должен был передать банку помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным, поскольку целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской, которое не должно соответствовать техническим требованиям, предъявляемым к офису банка ( Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.06.2010 по делу N А28-12672/2009-400/30).

ОАО НБД-Банк обратилось с иском к муниципальному образованию Город Киров в лице Управления по делам муниципальной собственности о взыскании 1 064 390 руб. убытков. Иск основан на ст. Нам кажется, ст. 15, 393, 401, 469, 470, 474, 475, 476, 477, 483 и 557 ГК РФ и мотивирован продажей ответчиком истцу недвижимого имущества ненадлежащего качества.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске отказано. Нам кажется, суд руководствовался ст. Нам кажется, ст. 456, 469, 475 ГК РФ, ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и исходил из того, что ответственность продавца ограничивается обязанностью передать покупателю заявленное в конкурсной документации имущество, пригодное для целей, для которых имущество такого рода обычно используется, следовательно, выявленное истцом несоответствие между сведениями о материале междуэтажных перекрытий, указанных в техническом паспорте, и результатами технического обследования здания после его покупки не может быть квалифицировано как нарушение договорных условий о качестве товара.

По мнению истца, наличие деревянных междуэтажных перекрытий вместо железобетонных является недостатком товара в смысле ст. 475 ГК РФ, однако, несомненно суд не привлек контрагента к ответственности и оставил без внимания факт продажи Управлением имущества и последующую государственную регистрацию перехода права собственности на основании недостоверной технической документации, поскольку сведения технического паспорта N 1 отличаются от сведений паспорта N 2.

Банк покупал нежилое помещение для организации операционного офиса ОАО НБД-Банк , который должен соответствовать определенным нормативным требованиям ( в том числе междуэтажные перекрытия должны быть железобетонными), следовательно, если бы истец знал о наличии деревянных перекрытий, то договор мог не состояться либо стороны уменьшили бы стоимость имущества.

Главой Администрации г. Кирова 12.07.2007 принято решение о приватизации здания парикмахерской с земельным участком. Информация о продаваемых объектах размещена Управлением в газете Вятский край от 21.07.2007.

По результатам проведенного 22.08.2007 аукциона МО Город Киров в лице Управления ( продавец) и банк ( покупатель) заключили 22.08.2007 договор купли-продажи здания парикмахерской с земельным участком.

В конкурсной документации и договоре отчуждаемый объект характеризуется следующим образом: общая площадь — 590,2 кв. м, в том числе 241,6 кв. м — основная, 295,8 кв. м — вспомогательная, 52,8 кв. м — торговая; этажность здания: один, два, подземная этажность: подвал; фундамент — железобетонный, наружные и внутренние капитальные стены — кирпичные, перекрытие чердачное — деревянное отепленное; использование — по назначению, процент износа — 42, год постройки — 1962.

В договоре стороны по результатам продажи имущества на аукционе согласовали цену объекта недвижимости — 28 376 497,20 руб.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 10.09.2007.

Право собственности ОАО НБД-Банк на приобретенное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке ( свидетельство о государственной регистрации права от 10.10.2007).

В техническом паспорте от 29.12.2005, переданном продавцом покупателю вместе с документами при заключении сделки, указано, что в здании имеются перекрытия: чердачное — деревянное отепленное, в удовлетворительном техническом состоянии; междуэтажные — железобетонные, в удовлетворительном техническом состоянии.

Банк ( заказчик) и ООО Предприятие АРТ ( подрядчик) заключили договор на выполнение проектных работ от 04.10.2007, по которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя выполнение работ по разработке рабочего проекта перепланировки здания парикмахерской под операционный офис НБД-Банк в составе частей: архитектурно-строительная, конструкции ж/б, технологическая, отопление и вентиляция, водоснабжение и канализация, генплан, наружные коммуникации, ТЭП и охрана окружающей среды.

Из технического отчета, подготовленного подрядчиком, следует, что перекрытие 1-го этажа здания выполнено в деревянном исполнении с балочной схемой, несущими элементами перекрытия являются деревянные балки, выполненные из бруса сечением 170 x 200 (h ) миллиметров, 200 x 200 (h ) миллиметров, за исключением двух балок, выполненных из прокатного профиля.

В целях приведения здания в соответствие с нормативными требованиями к технической укрепленности банковских помещений ОАО НБД-Банк и ООО Профиль-Проект заключили договор от 07.03.2008 на выполнение подрядных работ, на основании которого ООО Профиль-Проект провело ремонтно-строительные работы по перекрытию 1-го этажа. Нам кажется, стоимость работ составила 1 121 505 руб. и выплачена истцом в полном объеме ( справка от 29.02.2008, платежное поручение от 03.03.2008).

Письмом от 22.02.2008 ОАО НБД-Банк обратилось к главе Администрации г. Кирова с требованием компенсировать непредвиденные расходы на работы по замене перекрытий здания. В обоснование Банк сослался на несоответствие качества недвижимого имущества характеристикам, указанным в техническом паспорте, представленном организатором аукциона в Управление Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации перехода права собственности на здание.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Конечно, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата вреждение его имущества ( реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено ( упущенная выгода).

Предъявив требования о возмещении убытков, кредитор должен доказать их наличие, произвести расчет убытков, в том числе упущенной выгоды, доказать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения должником принятого на себя обязательства ( противоправность) и наличие причинной связи между поведением должника и наступившими убытками ( ст. 393 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, (подробнее в материалах сайта) которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В качестве недостатков переданного товара истец указывает на отсутствие железобетонного междуэтажного перекрытия, указанного в техническом паспорте на объект недвижимости.

На основании п. Конечно, п. 1 и 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Конечно, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Из материалов дела следует, что предметом заключенного между сторонами договора являлось здание парикмахерской. Действующее законодательство и строительно-технические нормы и правила не предусматривают обязательного наличия железобетонного междуэтажного перекрытия для зданий парикмахерских. Таким образом, наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком недвижимого имущества и не препятствует использованию объекта в соответствии с его назначением.

При этом ни в конкурсной документации, ни в договоре купли-продажи также не оговорено, что отчуждаемый объект недвижимости имеет междуэтажные перекрытия из железобетона.

Суд пришел к выводу о передаче продавцом имущества, соответствующего условиям договора, и отсутствии оснований для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности.

Ссылка истца на технические паспорта на спорный объект недвижимости, имеющие, по его мнению, существенные различия, не принимается в силу следующего.

Действительно, в разделах Описание конструктивных элементов строения и определение износа двух технических паспортов на один объект недвижимости усматривается, что они имеют различие в виде внесения в п. 4 второго паспорта уточняющей записи о том, что подвальное междуэтажное перекрытие выполнено в железобетонном исполнении. Однако, несомненно эта запись не противоречит соответствующей графе первого паспорта, а лишь уточняет сделанную там запись.

Аргумент о том, что продавец должен был передать банку помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным, поскольку целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской. Конечно, парикмахерская не должна соответствовать техническим требованиям, предъявляемым к офису банка.

Спорное имущество продавалось Управлением с аукциона. Товар на аукционе продается единичными образцами или партиями ( лотами) тому покупателю, который предложит самую высокую цену, поэтому утверждение заявителя о соразмерном снижении покупной цены объекта недвижимости, если бы банк знал об отсутствии между этажами железобетонных перекрытий, несостоятельно.

ФАС округа оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

. Наш

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте

Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)

Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

Добро пожаловать!!!

Задать вопрос на сайте

Ответы на Вопросы

Популярное