В настоящее время организации различной организационно-правовой формы осуществляют строительство многоквартирных жилых домов в уже сложившихся кварталах и районах населенных пунктов на основании инвестиционных контрактов, заключенных с органами местного самоуправления. Зачастую такие проекты предполагают переселение граждан из старых домов во вновь построенные жилые дома путем заключения с собственниками квартир договоров мены и/или купли-продажи с целью дальнейшего приобретения в собственность организацией-застройщиком старого жилого дома.
Однако, несомненно при указанной схеме существуют и подводные камни. Например, как осуществлять переселение жильцов старых домов, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, — путем заключения договора мены или купли-продажи?
Договор социального найма жилого помещения
Пример. Организация А заключила с органом местного самоуправления города Б инвестиционный контракт, по условиям которого организация-застройщик обязуется построить новые жилые дома, часть квартир в которых по договорам мены передает жильцам старых домов, которые в последующем подлежат сносу после перехода права собственности на все жилые и нежилые помещения и вместо которых возводятся новые. Часть квартир, подлежащих передаче организации А , находится в пользовании физических лиц по условиям договором социального найма.
В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ ( пункт 1 статьи 49) по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
При этом основным признаком договора социального найма является предоставление собственником жилого помещения ( которыми являются орган местного самоуправления, или Российской Федерация, или субъект РФ) указанного помещения гражданину РФ, признанному в установленном порядке малоимущим или имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма на ином законном основании.
Особо следует отметить, (подробнее в материалах сайта) что договор социального найма предусматривает сохранение права собственности на жилое помещение, предоставленное гражданам и являющееся объектом договора социального найма, за органом местного самоуправления, или Российской Федерацией, или субъектом РФ.
При этом пунктом 1 приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 3020-1 о разграничении государственной собственности в Российской Федерации жилищный фонд был отнесен к муниципальной собственности.
Таким образом, следует, что право собственности на жилое помещение сохраняется за органом местного самоуправления, который предоставил такое жилое помещение физическим лицам по договору социального найма.
Приобретение жилого помещения, находящегося в собственности органа местного самоуправления, путем мены на имущество, находящееся в частной собственности
Продолжение примера. Орган местного самоуправления города Б предложил организации А осуществить переселение жителей старых домов из квартир, занимаемых по договорам социального найма, путем совершения сделок мены, предметом которых предполагалась мена квартир в старых домах, являющихся муниципальной собственностью, на квартиры в новых домах, являющихся частной собственностью организации Б .
Статья 1 ФЗ от 21.12.2001 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества ( далее — Федеральный закон от 21.12.2001 178-ФЗ) устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества — это возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации ( далее — федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и ( или) юридических лиц.
Таким образом, приобретение имущества, находящегося в том числе и в муниципальной собственности, является приватизацией. Вместе с тем статьей 567 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Следует отметить, (подробнее в материалах сайта) что согласно пункту 2 указанной выше статьи к договору мены применяются правила о купле-продаже ( глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. Конечно, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется продать, (подробнее в материалах сайта) и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
На основании указанных выше норм можно сделать вывод, что договор мены является договором, по которому отчуждается муниципальная собственность, (подробнее в материалах сайта) и, следовательно, организации, являющиеся сторонами договора мены, одновременно являются и покупателями, и продавцами.
Из изложенного следует, что заключение договоров мены относительно муниципального недвижимого имущества является приватизацией, которая должна осуществляться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 178-ФЗ.
Вместе с тем обращает на себя внимание содержание пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ, который содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, названным пунктом не предусмотрен.
Более того, пунктом 5 указанной статьи определено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.
Также следует отметить позицию Высшего Арбитражного суда РФ, выраженную, в частности, в Определении от 15.07.2009 ВАС-8814/09 по делу А52-2101/2008 и заключающуюся в следующем: в пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ перечислены способы приватизации государственного и муниципального имущества. Мена имущества как способ приватизации в названном перечне не предусмотрена.
С учетом императивных положений указанных законов, регулирующих основания и порядок приватизации государственного и муниципального имущества, с учетом цели передачи указанного имущества иным лицам суды обоснованно удовлетворили заявленное требование о признании недействительным распоряжения администрации города Великие Луки от 28.09.2007 2263-р О мене имущества , согласно которому организации передано в собственность встроенное нежилое помещение площадью 71,5 кв. м по пр. Ленина, д. 42/34, в обмен на принимаемую в муниципальную собственность г. Великие Луки двухкомнатную квартиру 37 в доме 43/26 по пр. Ленина площадью 55,5 кв. м, принадлежащую организации на праве частной собственности.
Таким образом, из изложенного следует, что действующее законодательство не допускает мену муниципальной собственности на частную, и, более того, такой же запрет установлен сложившейся арбитражной практикой ( см. например Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.12.2010 по делу А58-2035/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2009 по делу А52-2101/2008, Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2008 КГ-А41/4838-08 по делу А41-К1-10034/05).
Возможность приватизации жилых помещений юридическим лицом
Частью 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, установленном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ действие указанного Федерального закона не распространяется на приватизацию муниципального и государственного жилищного фонда.
Приватизация муниципального или государственного жилищного фонда регулируется Законом РФ от 04.07.1991 3 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации .
Названным законом РФ не предусмотрена возможность передачи жилых помещений в собственность юридических лиц. Данным Законом регулируются отношения по бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 30.11.2010 по делу А33-2392/2010 указал, что сделка по приватизации общежития является недействительной в силу ничтожности.
ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 23.08.2007 Ф09 6631/07-С6 по делу А76-29040/2006 сделал вывод, что на основании вышеназванных законов жилые помещения не могут отчуждаться муниципальным образованием в собственность юридических лиц.
Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2008 А58-8943/07-Ф02-3724/08 по делу А58-8943/07, а также в Решении Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2006, 10.10.2006 по делу А40-46550/06-120-238, оставленном без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 09АП-17449/2006-АК, 09АП-17450/2006-АК.
Таким образом, юридические лица не вправе приватизировать жилищный фонд, находящийся в муниципальной или государственной собственности.
Вместе с тем обращает на себя внимание, что зачастую органы местного самоуправления сознательно нарушали нормы закона, шли навстречу как организациям-застройщикам, так и жителям старых домов, подлежащих сносу по условиям инвестиционного контракта, и допускали мену квартир в старых домах на квартиры в домах, построенных в соответствии с условиями инвестиционных контрактов.
Так, например, комитет муниципального жилья г. Москвы распоряжением от 20.04.1998 93 О регистрации прав собственности на жилые помещения на основании договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при переселении и договоров передачи при приватизации жилья через окружные центры регистрации не только допустил такой вариант переселения граждан из старых домов во вновь построенные, но и признал эксперимент по регистрация договоров передачи в собственность физических лиц жилых помещений в порядке приватизации, договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при отселении граждан из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда удачным.
В настоящее время пунктом 1.1. Конечно, постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 491-ПП Об обмене жилыми помещениями в городе Москве предусмотрено, что гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное, соответственно, по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.
Таким образом, налицо преемственность нормативных актов Правительства города Москвы, согласно которым допускается мена жилыми помещениями, принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, и жилыми помещениями, находящимися в собственности.
Однако, несомненно Верховный Суд РФ в Определении от 02.06.2010 5-Г10-58 пункт 1.1 Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 491-ПП в части слов а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности признал недействующим и не подлежащими применению.
А также указал, что в силу части 6 статьи 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
Анализ статьи 13, статей 72–75 ЖК РФ свидетельствует о том, что к компетенции субъектов Российской Федерации не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма.
Регулирование вопросов мены жилыми помещениями также не относится к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации, поскольку согласно п. о статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Таким образом, судебная практика не только не допускает совершение мены жилыми помещениями, находящимися в частной собственности и принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, но и не позволяет органам местного самоуправления устанавливать порядок обмена жилыми помещениями, отличный от установленного федеральным законодательством РФ.
Заключение
Из всего изложенного следует, что сделки по мене жилых помещений, находящихся в частной собственности юридических лиц, и жилых помещений, принадлежащих физическим лицам на праве социального найма, являются ничтожными, что порождает сложности и неопределенность в процессе исполнения инвестиционных контрактов.
Следует отметить, (подробнее в материалах сайта) что с исковыми заявлениями по указанным выше основаниям в суды вправе обращаться прокуроры ( статьи 21 и 22 ФЗ от 17.01.1992 2202-1 О прокуратуре Российской Федерации ) и иные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются такой приватизацией.
Продолжение примера. Так, прокуратура города Б обратилась в суд общей юрисдикции с требованием признать сделки мены жилых помещений, принадлежащих организации А на праве собственности на жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, ничтожными.
Вместе с тем нередки случаи, когда исполнение инвестиционных контрактов невозможно и реализация инвестиционного проекта приостанавливается на неопределенный срок из-за того, что или договоры мены признаны ничтожными сделками, или же из-за позиции органа местного самоуправления, согласующейся с выводами судебной практики.
Однако, несомненно действующее законодательство допускает приватизацию жилых помещений, находящихся у физических лиц на праве социального найма, но не путем совершения сделки мены.
Отсюда видится один возможный и абсолютно законный вариант реализации инвестиционного контракта — это приватизация гражданами жилых помещений, которыми они владеют на основании договоров социального найма, и последующая мена таких помещений на жилые помещения, построенные организацией-застройщиком.
Окончание примера. Организация А совместно с администрацией города Б провела общее собрание с участием как собственников жилых помещений в старых домах, так и с участием нанимателей, согласно условиям договоров социального найма, на котором всем нанимателям жилых помещений было предложено приватизировать занимаемые ими жилые помещения и одновременно до них была доведена информация о том, что иные возможные варианты недопустимы в силу закона.
Автор: Башарин Е. А. www.top-personal.ru
. Наш
Добро пожаловать!!!
Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.
Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.
Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.
От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.
Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.
Задать вопрос на сайте
Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)
Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.
Основные признаки данного гражданско правового договораВ соответствии со ст.567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на...
Об этом эксперты рассуждали на круглом столе Защита прав добросовестного приобретателя недвижимости , который состоялся в рамках Всероссийского жилищного конгресса. Участники дискуссии вынуждены были признать, (подробнее в материалах сайта) что...
Администрация президента России поддержала идею нотариусов о восстановлении обязательной процедуры удостоверения сделок с жильем. Нам кажется, согласно законопроекту, представленному Советом при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, нотариально...
Понятие и форма договора дарения1. Договор дарения — это безвозмездная сделка, т.е. обязанность по имущественному представлению лежит лишь на одной из сторон — дарителе. Никакого встречного удовлетворения ему не причитается....
Истребование имущества, которое продано по договору купли-продажи с нарушением правилЧастью 1 статьи 302 ГК РФ предусматривается, что, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, (подробнее...
Факты, имеющие материально-правовое значение по делам о признании недействительными договоров приватизации и иных сделок по отчуждению жилых помещенийНередко разные основания недействительности одной и той же оспариваемой сделки приводят соистцы. Один...
Ничтожность сделкиВозникла конфликтная ситуация еще в 2001 году: в марте того года организация, имевшая в собственности здание, заключила договор купли-продажи с целью продать свое здание хорошим людям. Но против продажи...
Вопрос: Договор купли-продажи содержит условие об освобождении покупателя от оплаты, если результаты, ожидающиеся от использования товара, не будут достигнуты. Действительно ли такое условие договора? Действителен ли сам договор?Ответ: Данное условие...
Недействительность договора купли-продажи автомобиляСуд признал недействительным договор купли-продажи автомобиля, установив, что подпись продавца в договоре выполнена другим лицом ( Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N КГ-А40/998-11).Предприниматель Ф. обратилась с...
Подготовка к сделке покупки квартиры.Для того чтобы не оказаться без денег и без квартиры, следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт...
Покупка квартиры в новостройке.Допустим, вы решили сэкономить на услугах риелтора и купить квартиру самостоятельно напрямую у застройщика. Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается, цены...
Общие положения законодательства о приватизациигражданами жилых помещенийКак указывает Г.В. Бойцов, целью Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации является создание условий для осуществления права граждан на свободный...
Вопрос: Я продаю 1/4 долю жилого дома. Вход отдельный. Середина. Уведомила собственников остальных долей извещением, вложенным в ценное письмо с описью. В Израиль было направлено заказное письмо без описи (справку...
Реституция применяется непосредственно к участникам порочной сделкиВ действующем гражданском законодательстве имеется ряд норм, нацеленных на восстановление нарушенных прав собственника имущества и сторон недействительных сделок и предусматривающих процедуры виндикации и реституции.В...
Вопрос: Между организацией и банком с целью обеспечения кредитного обязательства был заключен договор залога недвижимого имущества ( ипотеки), предметом которого в соответствии с условиями являлось нежилое здание. Во время действия...
До недавнего времени у граждан России, принявших решение приобрести жилье для собственного проживания или в качестве надежного средства защиты своих сбережений от инфляции, была прекрасная возможность решить данную задачу путем...
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозыФедеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округаП о с т а н о в л е н и еРезолютивная часть постановления объявлена 1 декабря 2011 г....
Вопрос: Индивидуальный предприниматель передал организации-заемщику денежные средства по договору займа, однако, уже давно известно впоследствии выяснилось, что договор займа от имени организации был подписан неуполномоченным лицом (лицо не имело соответствующей...
Вопрос: Для чего при приеме документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашивается согласие супруга?Ответ: Согласно ст.33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК РФ) законным...
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округаП о с т а н о в л е н и е А56-39448/2011 01.06.2012Недействительность сделки с момента совершенияФедеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего...
Договор купли-продажи является недействительной ( ничтожной) сделкойСуд отказал в иске о признании права собственности на нежилое помещение, придя к выводу, что договор купли-продажи является недействительной ( ничтожной) сделкой, поскольку на...
Отказ в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в связи с притворностью сделкиСуд отказал в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в связи с притворностью сделки, поскольку неисполнение условий договора по оплате...
Признание госконтракта частично недействительнымСуд признал госконтракт частично недействительным, поскольку в нем функции государственного надзора по контролю за соблюдением допустимых весовых параметров и габаритов транспортных средств, составлению актов и сбору денежных...
Недействительность пункта договора об оказании услуг телефонной связиСуд признал недействительным пункт договора об оказании услуг телефонной связи, которым предусмотрена возможность приостановления предоставления доступа к услугам связи в случае задержки платежа...
Вопрос: При осуществлении цессии происходит изменение кредитора - первоначальный кредитор (цедент) передает свое право требования к должнику - другому кредитору (цессионарию). В силу п. 2 ст. 382 ГК РФ для...
Как купить квартиру без риелтораВ данной статье изложены основные правила, которыми нужно руководствоваться, покупая или продавая квартиру без участия риелторских агентств. Нам кажется, стоимость квартиры. Для начала необходимо определить, (подробнее...
Минфин поддержал специалистов налоговой, которые отказали в имущественном налоговом вычете матери с двумя детьми. Вычет не предоставляется, поскольку квартира была приобретена у родственников.Министерство финансов РФ разъяснило порядок предоставления имущественного налогового...
О взыскании денежных средств, потраченных при исполнении предварительного договора купли-продажиСуд отказал в иске о взыскании денежных средств, потраченных при исполнении предварительного договора купли-продажи, поскольку истец не исполнил обязанность по возврату...
Предварительный договор признан незаключеннымПоскольку предварительный договор признан незаключенным, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания денежных средств, полученных от истца, и удовлетворил иск о взыскании неосновательного...
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.Для юридических лиц распространено оказание таких услуг, как ведение арбитражных дел, юридическое сопровождение организаций, абонентское юридическое обслуживание, решение налоговых споров, сопровождение сделок, дела о банкротстве. Не...
