Главная Статьи Договор ренты с пожизненным содержанием

Договор ренты с пожизненным содержанием


Договор ренты с пожизненным содержанием

Наиболее острый вопрос это возможность обращения взыскания на единственное жилое помещение гражданина по требованиям об уплате коммунальных платежей. Нет никаких разумных обоснований, почему пользователь государственного жилого фонда может быть выселен из занимаемого жилья за неуплату, а собственник квартиры за ту же самую неуплату не выселяется. Конечно, при этом он может вообще никогда не платить за содержание своего имущества и открыто декларировать это, но ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ надежно защищает его от любых угроз. Конечно, подобная ситуация немыслима ни в одной стране мира. Конечно, по сути дела, государство возлагает социальные функции по содержанию таких лиц на других жильцов, ничего не выплачивая им взамен.

Следующий острейший вопрос неопределенность в судебной практике по вопросам обращения взыскания на заложенное имущество.

У меня на руках есть решения судов Ленинградской области, подтвержденные кассационной и надзорной инстанциями, в которых суды отказывают в обращении взыскания на заложенные квартиры со ссылкой на то, что это может повлечь за собой выселение либо собственников, либо иных проживающих в квартире лиц. Конечно, при этом по тем же основаниям и по тем же требованиям суды Санкт-Петербурга выносят положительные решения. Как объяснить эту взаимоисключающую практику? Я уже не говорю о необъяснимости этой практики с точки зрения Федерального закона Об ипотеке ( залоге недвижимости) .

С предыдущим вопросом связан и вопрос о рисках на рынках недвижимости. В настоящее время, если не брать рынок первичной недвижимости и аренды квартир, приобретатель квартиры практически защищен от разного рода рисков. Что касается строящегося жилья, то здесь остаются риски двойных продаж, что лишний раз показывает недееспособность всего законодательства о долевом строительстве, который как раз и принимался на волне борьбы с этим явлением. Конечно, при аренде квартир часто встречаются случаи сдачи внаем чужой квартиры, получения вознаграждения за предоставление вариантов , но это уже, скорее, исключения; кроме того, там нет таких значительных потерь для потерпевших, как при строительстве жилья.

Зато значительно рискуют те, кто выдает кредиты под залог квартир. Как я уже упоминал выше, нет никаких гарантий, что после неисполнения обязательств заемщиком удастся обратить взыскание на его квартиру. Это означает, что кредиторы будут нивелировать эти риски повышенным процентом.

Договор ренты с пожизненным содержанием предполагает ежемесячное исполнение обязательств по выплате содержания и предоставлению каких-то услуг ( например, помощи по хозяйству). Основной риск таких договоров заключается в том, что, как правило, стороны забывают фиксировать исполнение обязательств между собой. В результате возникают споры, в ходе которых выясняется, что у вполне добросовестного собственника не оказывается письменных доказательств ежемесячного исполнения своих обязательств перед получателем ренты. Это, в свою очередь, (подробнее в материалах сайта) предоставляет последнему право на расторжение договора ренты с возвратом себе квартиры.

Обычно этой опасности пытаются избежать при помощи заключения договора купли-продажи с правом пожизненного содержания. Однако, несомненно от этого решения я должен предостеречь. Дело в том, что суды уже давно сформировали обширную судебную практику по этому вопросу, в соответствии с которой если договор купли-продажи или дарения имеет признаки договора ренты, то к нему на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ следует применять правила именно договора ренты. Конечно, первое правило это необходимость нотариальной формы договора, несоблюдение которой влечет за собой недействительность сделки. Иными словами, оформив договор ренты в форме договора дарения или продажи с пожизненным содержанием, можно столкнуться с последующим признанием такой сделки недействительной.

Подстраховываться в данном случае следует в другом направлении. В первую очередь нужно как можно четче и подробнее описывать обязательства по содержанию получателя ренты. Нам кажется, следующий важный момент это фиксация исполнения обязательств. Если речь идет о выплате сумм, то они должны не просто передаваться из рук в руки, но зачисляться на счет. Если в договоре записаны какие-то услуги, по итогам месяца должен подписываться акт об их оказании.

Обезопасить себя от мошенника на вторичном рынке несложно. Надо тщательно проверять полномочия лиц, участвующих в сделке, самостоятельно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( это открытая информация, она выдается любому обратившемуся лицу). Желательно также лично присутствовать при получении справок о зарегистрированных лицах в квартире, чтобы убедиться, что получены аутентичные документы ( эти справки подделать проще всего).

Сложнее защититься на первичном рынке, где реально не существует никаких гарантий добросовестности застройщика, кроме его громкой рекламы. Возможности страхования риска утраты жилья и денег зачастую ограничиваются нежеланием страховых компаний брать на себя эти риски. Конечно, поэтому мой совет тем, кто решил связаться с новым строительством, вкладывать в него только свободные деньги, а не рисковать ради этого своим единственным жильем.

Из всех способов управления многоквартирным домом наиболее оптимальным является товарищество собственников жилья ( ТСЖ). Хотя эта форма и имеет свои недостатки, остальные варианты еще хуже. Управление с помощью коммерческой управляющей компании означает, что помимо собственно расходов на содержание жильцы будут нести еще и расходы на прибыль и налоги этой компании. Управление собранием жильцов без образования юридического лица создает множество формальных проблем с заключением договоров, предъявлением претензий и т.п. Только ТСЖ позволяет оперативно переизбирать руководство, определять основные направления затрат в доме самостоятельно.

Конечно, это создает определенные риски и сложности для жильцов. Во-первых, нужно учиться управлять своим имуществом и самими собой. Я регулярно присутствую на общих собраниях, и главное, чего не хватает собственникам, это умения договариваться, слушать друг друга и не подозревать друг друга в воровстве. К сожалению, именно всеобщая уверенность в том, что любой председатель ТСЖ по определению вор, это основная проблема во всех ТСЖ, мешающая их нормальному развитию.

Оценка новых поправок в Жилищный кодекс РФ пока преждевременна, так как многие моменты требуют дополнительного раскрытия в подзаконных актах. Но одно можно сказать однозначно: законодательство идет по пути ужесточения требований к эксплуатирующим организациям, возлагает на них все большие и большие обязанности, при этом никаких компенсаций взамен не предполагается. В результате это обернется и увеличением тарифов для населения, и снижением реальной ответственности со стороны управляющих компаний, которые будут создаваться в форме фирм-однодневок, которые можно будет в любой момент бросить на произвол судьбы.

Действительно, реально выполнить все требования Правил эксплуатации жилищного фонда, Жилищного кодекса РФ и прочих многочисленных нормативных актов не в состоянии ни одна, даже идеальная эксплуатирующая компания, будь то государственное обслуживающее предприятие, ТСЖ или коммерческая фирма. Дальнейшее ужесточение ответственности не приведет к позитивному результату, так как многие требования просто физически невозможно выполнить. Например, у меня имеются предписания пожарных служб о расширении арочного проезда в центре 25-этажного дома, предписания о прекращении эксплуатации 3-х этажей в доме и тому подобные удивительные документы, из-за которых впоследствии не подписываются акты о готовности дома к эксплуатации в зимний отопительный период.

Законодатель делает очередную попытку противопоставить эксплуатирующую организацию и жильцов, указать собственникам их врага , который якобы оказывает им некачественные коммунальные услуги. На самом деле ситуация гораздо сложнее, и сводить все к ответственности эксплуатирующей организации нельзя, так как в этом процессе участвует много других субъектов, в первую очередь монополисты поставщики энергоресурсов, районные администрации и государство.

Автор: Р. Юрьев

. Наш

 

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте


Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)


Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

 

Ответы на Вопросы

Ответы на Вопросы
 

Популярное

Ответы на Вопросы

Недействительность кредитного договора

Вопрос: Заключенный между банком и организацией (ОАО) кредитный договор был признан судом недействительным, поскольку при его заключении были нарушены требования законодательства о крупных сделках. Должна ли организация возвратить банку наряду...

Статьи

Продажа недвижимости по номинальной стоимости - лучше соблюсти закон

Сделки с недвижимостью, когда в договоре купли-продажи указывается номинальная стоимость объекта в 1 млн рублей, давно стали классикой российского рынка. Конечно, побороть это явление одними внушениями и ужесточением контроля со...

Статьи

Споры из договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве — один из наиболее распространенных в настоящее время. Конечно, подавляющее большинство правоотношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно долевым участием. Вместе с тем такой договор...

Статьи

Все о моменте заключения договора дарения

Все о моменте заключения договора дарения Одним из спорных и дискуссионных вопросов в гражданском праве является вопрос о моменте заключения договора дарения недвижимости в случае смерти дарителя. На первый...

Статьи

Проблемные вопросы регистрации права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве

Проблемные вопросы регистрации права собственности на основании договоров долевого участия в строительствеАктивное развитие рынка недвижимости, начавшееся с 90-х годов XX века и продолжающееся в России и в настоящее время, помимо...

Ответы на Вопросы

Отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка

Вопрос: Решением регистрирующего органа организации отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка из муниципальной собственности под жилищное строительство со ссылкой на то, что организацией не представлены документы, подтверждающие соблюдение...

Статьи

Проблемы регулирование аренды

Проблемы регулирование арендыВ соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги;...

Статьи

Когда на совершение договора дарения наложен запрет

Когда на совершение договора дарения наложен запретЗапрещению дарения посвящена ст. 575 ГК РФ. В ней перечислены случаи, когда на совершение договора дарения наложен запрет. Нормы, содержащиеся в данной статье, относятся...

Статьи

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Рента и пожизненное содержание с иждивениемРазвитие частных начал регулирования имущественных отношений предопределяет необходимость осмысления правовых конструкций, которые появились сравнительно недавно. В качестве примера можно обратить внимание на договор пожизненной ренты....

Статьи

Случаи отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Случаи отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имуществоСлучаи отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество – не редкость. Разберемся, в каких случаях такие отказы незаконны.Отказать в регистрации регистрирующий...

Статьи

Возврат подоходного налога при покупке квартиры – верни себе 260 тысяч рублей!

Возврат подоходного налога при покупке квартиры – верни себе 260 тысяч рублей!Возврат подоходного налога при покупке квартиры – тема, которая заботит любого покупателя недвижимости, ведь вернуть таким образом можно до...

Статьи

Советы риэлторам: как вывести клиента из задумчивости

Покупатель и продавец на вторичном рынке жилья сегодня не торопятся совершать сделки. И на взгляд дилетанта рынок недвижимости абсолютно спокоен. Но это если судить по динамике цен. Нам кажется, стоит...

Статьи

Конечно, последствия ограничения полномочий на совершение сделки

Гражданский Кодекс Российской ФедерацииЕсли полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в...

Статьи

Помещения в жилом доме для коммерческого использования

Помещения в жилом доме для коммерческого использованияКОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ЖИЛОМ ДОМЕТ.А. БАТРОВАБатрова Т.А., доцент кафедры государственно-правовых и гражданско-правовых дисциплин Рязанского филиала МосУ МВД России, кандидат юридических наук.При проектировании и строительстве...

Статьи

Как правильно купить или продать квартиру

Как правильно купить или продать квартируПриобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников ( риелторов), причем это касается и вторичного рынка жилья, и новостроек; а во-вторых, напрямую...

Статьи

Из-за чужих ошибок при приватизации на улице могут оказаться вполне добропорядочные граждане.

Из-за чужих ошибок при приватизации на улице могут оказаться вполне добропорядочные гражданеЕсли вы купили квартиру на вторичном рынке, нет никакой гарантии, что завтра вас не попросят вон. Даже если жить...

Статьи

Срок исковой давности о признании недействительной ничтожной сделки

Срок исковой давности о признании недействительной ничтожной сделкиФедеральный арбитражный суд Дальневосточного округаП о с т а н о в л е н и еРезолютивная часть постановления объявлена 11 января 2011...

Статьи

Отказ в иске о взыскании убытков, причиненных продажей имущества ненадлежащего качества

Отказ в иске о взыскании убытков, причиненных продажей имущества ненадлежащего качестваСуд отказал в иске о взыскании убытков, причиненных продажей имущества ненадлежащего качества, так как довод о том, что продавец должен...

Ответы на Вопросы

Право аренды земельного участка

Вопрос: Общество-арендатор пользуется земельным участком по договору долгосрочной аренды. Земельный участок отнесен к категории земли населенных пунктов и находится в федеральной собственности. Мы полагаем, может ли арендатор ( залогодатель) в...

Статьи

О взыскании денежных средств, потраченных при исполнении предварительного договора купли-продажи

О взыскании денежных средств, потраченных при исполнении предварительного договора купли-продажиСуд отказал в иске о взыскании денежных средств, потраченных при исполнении предварительного договора купли-продажи, поскольку истец не исполнил обязанность по возврату...

Статьи

Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности

Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственностиСуть делаМежду двумя компаниями был заключен договор купли-продажи квартиры. Конечно, покупатель оплатил стоимость квартиры в полном объеме, а продавец передал ее по акту приема-передачи....

Статьи

О признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества

О признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имуществаСуд отказал в иске о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и об аннулировании записи в ЕГРП в связи с истечением срока исковой давности...

Статьи

Риски при заключении предварительных договоров купли-продажи.

Риски при заключении предварительных договоров купли-продажи.Заключение предварительного договора — одна из самых популярных серых схем приобретения новостройки. В данном случае покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор о том,...

Статьи

мошенничества в сфере недвижимости

Мошенничества в сфере недвижимости— Если затрагивать законы, регулирующие рынок недвижимости, то лучше всего акцентировать внимание на исполнительной составляющей: судебной системе, регулирующей исполнение этих законов, и системе правоохранительных органов, призванных защищать...

Ответы на Вопросы

Реституция применяется непосредственно к участникам порочной сделки

Реституция применяется непосредственно к участникам порочной сделкиВ действующем гражданском законодательстве имеется ряд норм, нацеленных на восстановление нарушенных прав собственника имущества и сторон недействительных сделок и предусматривающих процедуры виндикации и реституции.В...

Статьи

Признание госконтракта частично недействительным

Признание госконтракта частично недействительнымСуд признал госконтракт частично недействительным, поскольку в нем функции государственного надзора по контролю за соблюдением допустимых весовых параметров и габаритов транспортных средств, составлению актов и сбору денежных...

Статьи

Государственная регистрация права собственности

Государственная регистрация права собственностиЕсли покупатель нежилого помещения является его арендатором и на момент заключения договора купли-продажи договор аренды не расторгнут, то с момента передачи помещения по акту приема-передачи покупателю и...

Статьи

как проигрывают добросовестные покупатели

Многие верят в то, что добросовестный покупатель жилья защищен законом и не может быть выселен на улицу из-за действий мошенников. Но это в теории. В жизни все бывает иначе. Несколько...

Статьи

Дарение недвижимости (квартиры)

Дарение недвижимости ( квартиры)Еще в Библии сказано: Ни сыну, ни жене, ни брату, ни другу не давай власти над тобою при жизни твоей; и не отдавай другому имения твоего, чтобы,...

Ответы на Вопросы

Признание доверенности недействительной

Вопрос: Руководитель организации выдал третьему лицу доверенность, в которой отсутствует наименование документа доверенность. Является ли данный реквизит обязательным? Является ли доверенность действительной?Ответ: Учитывая неоднозначную арбитражную практику, сделать вывод о том,...