Право аренды земельного участка

Вопрос: Общество-арендатор пользуется земельным участком по договору долгосрочной аренды. Земельный участок отнесен к категории земли населенных пунктов и находится в федеральной собственности. Мы полагаем, может ли арендатор ( залогодатель) в качестве обеспечения исполнения другим юридическим лицом обязательств по кредитному договору предоставить в залог право аренды данного земельного участка? Договор аренды не содержит каких-либо ограничений по данному вопросу.

Ответ: Право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды, может являться предметом залога при соблюдении требований Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Об ипотеке ( залоге недвижимости) ( далее Закон N 102-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права ( право аренды).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Аналогичные положения содержатся в п. 4 ст. 6 Закона N 102-ФЗ, согласно которому право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

При этом необходимо учитывать требования, установленные абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, согласно которому залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Следовательно, поскольку сам по себе договор ипотеки арендных прав не влечет передачи этих прав залогодателем ни залогодержателю, ни другому лицу, то в период существования ипотеки все права и обязанности по договору аренды продолжает нести первоначальный арендатор, заложивший свои права ( абз. 5 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, (подробнее можно задать вопрос на сайте) связанных с договором об ипотеке ).

На основании п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ к залогу прав арендатора по договору об аренде имущества ( право аренды) применяются правила об ипотеке соответственно такого недвижимого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Залог земельных участков регулируется законом об ипотеке ( п. 2 ст. 334 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 63 Закона N 102-ФЗ залог земельных участков, (подробнее можно задать вопрос на сайте) находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением залога земельных участков, (подробнее можно задать вопрос на сайте) указанных в п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ. Согласно п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ исключение составляют земельные участки, предназначенные для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Положения ст. 63 Закона N 102-ФЗ предусматривают запрет ипотеки земельных участков, (подробнее можно задать вопрос на сайте) находящихся в государственной или муниципальной собственности, лишь тогда, когда эти земельные участки закладываются самостоятельно, безотносительно к объектам недвижимости, расположенным на них ( Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 N Ф10-4194/09 по делу N А64-162/09-8).

Таким образом, на основании п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 Закона N 102-ФЗ можно сделать вывод, что в залог можно передавать право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для жилищного строительства ( для комплексного освоения в целях жилищного строительства).

Выделение земельного участка под эксплуатацию административного здания, а не для строительства жилого дома или для комплексного освоения в целях жилищного строительства исключает возможность применения ст. 62 Закона N 102-ФЗ ( залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности). Аналогичный вывод содержит Постановление ФАС Московского округа от 02.08.2010 N КГ-А40/7786-10 по делу N А40-162062/09-60-740 ( Определением ВАС РФ от 26.10.2010 N ВАС-12549/10 отказано в передаче дела N А40-162062/09-60-740 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного решения).

Пункты 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ предоставляют арендатору земельного участка право отдавать в пределах срока договора аренды арендные права на земельный участок в залог без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом ( п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства ).

Залог арендатором права аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления допускается при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет ( абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Аналогичный вывод содержит Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.02.2009 по делу N А28-10253/2008-257/28: Данной нормой Закона ( п. 9 ст. 22 ЗК РФ) предусмотрена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка арендатором третьему лицу без согласия собственника только по срочному договору свыше пяти лет ( Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 24.04.2009 N А28-10253/2008-257/28 данное Постановление и решение Арбитражного суда Кировской области от 20.01.2009 по данному делу оставлены без изменения. Определением ВАС РФ от 10.07.2009 N ВАС-8673/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Следовательно, в ином случае ( если срок договора не более пяти лет) при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог непосредственно применению подлежат положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, то есть в силу закона требуется согласие арендодателя ( собственника земельного участка).

В случае когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п. 9 ст. 22 ЗК РФ ( ст. 422 ГК РФ) ( п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства ).

На основании изложенного право аренды земельного участка, возникшее на основании договора аренды, может являться предметом залога при соблюдении требований ЗК РФ, ГК РФ и Закона N 102-ФЗ.

Автор: В.В.Михайлов

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте

Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)

Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

Добро пожаловать!!!

Задать вопрос на сайте

Ответы на Вопросы

Популярное