Проблемные вопросы регистрации права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве

Проблемные вопросы регистрации права собственности на основании договоров долевого участия в строительстве

Активное развитие рынка недвижимости, начавшееся с 90-х годов XX века и продолжающееся в России и в настоящее время, помимо положительных результатов, связанных с улучшением обеспеченности граждан РФ в жилье, повышением уровня доступности жилья благодаря развитию различных ипотечных и иных социально ориентированных программ, разрабатываемых в том числе и на национальном уровне, вместе с тем вызывает немало юридических вопросов, с которыми сталкиваются граждане при обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует отметить значительное количество договоров долевого участия в строительстве, заключенных в указанный период на территории РФ. В связи с чем рассматриваемая в настоящей статье проблема имеет большое практическое значение для большего количества граждан, заключивших договоры долевого участия в строительстве до 17 сентября 2003 г.

Объектом нашего исследования в данной статье является вопрос о правомерности требования от заявителей двух подлинных экземпляров договора долевого участия в строительстве для проведения регистрации права в случае, когда разрешение на строительство было получено застройщиком до 1 апреля 2005г., то есть до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, когда регистрации подлежало только право граждан, а не договоры долевого участия в строительстве.

Основной вопрос в рассматриваемой ситуации связан с применением во времени норм п. 5 ст. 18 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 122-ФЗ от 21.07.1997 г.

Редакция п. 5 ст. 18 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним претерпевала неоднократные изменения с момента вступления в силу данного закона, то есть с 29.01.1998 г. и до момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Так, с 29.01.1998 г. и до 17.09.2003 г. было предусмотрено, что все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Редакции же, действовавшие с 17.09.2003 г. Конечно, по настоящее время, предусматривали, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

В соответствии со ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии с п. 6 ст. ЗЗ Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.

Вместе с тем высказывается точка зрения, что в данном случае необходимо принимать во внимание совершенно иную правовую природу отношений, возникающих при подаче соответствующего заявления о регистрации заинтересованными лицами.

Согласно ст. 5 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

В силу ст.ст. 9, 13 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на органы, осуществляющие государственную регистрацию, возложены полномочия по проверке юридической силы документов в отношении прав на недвижимое имущество, соответствия их формы и содержания действующему законодательству, наличия соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подготовившего их лица, проверке законности заключаемых сделок с недвижимостью.

Пунктом 1 ст. 18 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемых на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Анализ вышеизложенных положений Федерального закона позволяет сделать следующие выводы:

Отношения, возникающие при подаче документов, являются публичными правоотношениями, а, следовательно, применять в данном случае нормы, регулирующие гражданские правоотношения, неправомерно.

Данные отношения возникают с момента подачи документов заинтересованным лицом в регистрирующий орган (ст. 13 Федерального закона). Таким образом, документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям действующего на момент подачи в регистрирующий орган законодательства.

Вместе с тем представляется, что данное положение закона и его буквальное трактование правоприменительными органами, в том числе органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вызывает множество необоснованных трудностей у дольщиков, не говоря уже о нецелесообразности требования второго подлинного экземпляра договора при проведении правовой экспертизы документов, выражающих содержание сделки, учитывая основную цель, (подробнее в материалах сайта) возложенную на регистрирующий орган в анализируемой ситуации.

Представляется, что в рассматриваемой ситуации основная задача, возложенная на регистрирующий орган, состоит в проверке законности сделки, а также в проверке соответствия представляемых в регистрирующий орган документов требованиям действующего на момент ее совершения законодательства.

Абзацем 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прямо предусмотрено, что договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества должны соответствовать законодательству, действовавшему в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, представляется, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов в соответствии со ст. 13 Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо дифференцированно подходить к требованию от заявителей подлинных экземпляров договоров долевого участия в строительстве в зависимости от даты заключения данных договоров.

Так, если договор долевого участия в строительстве был заключен до 17.09.2003 г., для проведения государственной регистрации достаточно представления одного подлинного экземпляра договора; если же договор был заключен после 17.09.2003 г., для проведения государственной регистрации должны представляться два подлинных экземпляра договора долевого участия в строительстве.

Вместе с тем анализ норм действующего законодательства не позволяет государственным регистраторам поступать подобным образом.

В связи с чем представляется целесообразным рассмотреть вопрос о необходимости внесения изменений в действующее законодательство в части возможности проведения правовой экспертизы документов, представляемых на государственную регистрацию (по вопросу количества подлинных экземпляров договоров и иных документов, выражающих содержание сделок, а в равной степени иных требований, предъявляемых к документам, представляемым на государственную регистрацию) в соответствии с действовавшей на момент заключения сделки редакцией Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если право лица возникает на основании сделки, заключенной в соответствии с требованиями действовавшего на момент ее совершения законодательства.

Автор статьи: B.С. Емельянов, : Российская юстиция, N 12, декабрь 2006 г.

.

По всем вопросам, связанным с юридической консультацией, сопровождением сделки с недвижимостью, проверкой юридической чистоты сделки, анализа представленных документов, составление договоров, сбор необходимых документов для сделки, регистрация договора, и представлением интересов в суде по спорам в области недвижимости: вопросам признания права собственности, оформления права собственности в новостройке, оформление права собственности на гараж (машиноместо), признанию права собственности на нежилое помещение, регистрацию права собственности, признанию права собственности в судебном порядке, по вопросам двойных продаж квартир, об отмене сделки, можно : ,

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте

Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)

Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

Добро пожаловать!!!

Задать вопрос на сайте

Ответы на Вопросы

Популярное