Отказ в иске о признании права собственности на здание и о государственной регистрации перехода права собственности

Отказ в иске о признании права собственности на здание и о государственной регистрации перехода права собственности

Суд отказал в иске о признании права собственности на здание и о государственной регистрации перехода права собственности на него, сделав вывод о том, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки ( Постановление ФАС Московского округа от 06.05.2010 N КГ-А40/4166-10).

ООО Алинтэк обратилось с иском к ЗАО Элекстрансавто о признании права собственности на здание и об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на него от ответчика к истцу.

Решением суда иск удовлетворен. Управление Росрегистрации и ООО Алинтэк обратились с заявлением о разъяснении порядка исполнения решения. Нам кажется, суд разъяснил, что решение принято в отношении всего здания, и указал, что регистрации подлежит право собственности ООО Алинтэк на все здание в соответствии с действующими в настоящее время документами БТИ.

Апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным для суда первой инстанции, поскольку суд первой инстанции принял решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Префектуру ЮАО г. Москвы, решение суда первой инстанции отменил и в иске отказал, определение о разъяснении решения отменил и в его разъяснении отказал.

ООО Алинтэк в обоснование иска ссылается на то, что между ним и ответчиком 29.08.2005 был заключен договор купли-продажи спорного нежилого здания общей площадью 208,9 кв. м. Нам кажется, спорное недвижимое имущество было передано покупателю, что подтверждается актом приема-передачи. Кроме того, истец отмечает, что в соответствии с договором ответчик обязался в течение 30 дней с момента его подписания представить все необходимые для государственной регистрации документы, однако, несомненно этого не исполнил и в письме указал, что не считает, что истец является собственником данного имущества, поскольку считает заключенный договор недействительным. Конечно, по мнению истца, договор соответствует закону.

Суд апелляционной инстанции отметил, что заявлено два требования: о признании права собственности на капитальный объект недвижимого имущества и об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО Элекстрансавто к ООО Алинтэк на этот объект.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Конечно, правовым основанием для предъявления иска о признании права собственности служит ст. 12 ГК РФ, в которой в числе прочих способов защиты гражданских прав упоминается признание права.

Этот вещно-правовой иск может быть предъявлен любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, (подробнее в материалах сайта) к любому, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право. Конечно, поэтому в качестве ответчика по такому иску должно выступать лицо, как заявляющее о своих правах на вещь, (подробнее в материалах сайта) так и не предъявляющее таких прав, но не признающее за истцом вещного права на имущество.

Таким образом, иск о признании права направлен на то, чтобы суд подтвердил и констатировал уже существующее правоотношение. Значение такого судебного решения определяется тем, что оно подтверждает то право, которое существовало как на момент возникновения спора, так и на момент предъявления иска, а также разрешения возникшего спора.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации ( п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами ( п. 2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, (подробнее в материалах сайта) суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Нам кажется, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации ( п. 3).

Таким образом, по смыслу данной нормы и ст. 2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация перехода права собственности означает прекращения такого права у одного лица и его возникновение у другого лица.

Суд апелляционной инстанции указал, что в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности. Конечно, при этом можно прийти к выводу, что по данному иску суд должен проверить сделку с точки зрения соответствия ее по форме и содержанию требованиям законодательства, т.к. такое решение в соответствии со ст. 16 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

Поэтому суд пришел к выводу, что разрешение собственника земельного участка на строительство спорного здания как объекта недвижимого имущества у ЗАО Элекстрансавто отсутствовало, как отсутствуют и доказательства разрешения собственника участка на строительство, а также проектно-сметная документация. Нам кажется, суд также отметил, что-то обстоятельство, что право собственности ЗАО Элекстрансавто на спорный объект было зарегистрировано в ЕГРП, на правовую оценку правоотношений не влияет, поскольку свидетельство о государственной регистрации права правоустанавливающим документом не является. Конечно, поэтому суд указал, что изложенное позволяет сделать вывод, что спорный объект, о признании права собственности на который и о государственной регистрации перехода права собственности на который от ответчика к истцу было заявлено истцом, обладает признаками самовольной постройки.

Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на него вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет. Такая позиция по данному вопросу соответствует судебно-арбитражной практике ( Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2006 N 13460/05, Определение ВАС РФ от 28.07.2009 N ВАС-2938/09).

В силу этого суд апелляционной инстанции правомерно отказал в иске, придя к выводу о том, что в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ истец не доказал обстоятельства, входящие в предмет доказывания по иску.

Довод истца, полагающего, что заявленные им требования не нарушают права Префектуры ЮАО, подлежит отклонению, поскольку наличие у юридического лица права собственности на недвижимое имущество является в соответствии со ст. 36 ЗК РФ основанием для приобретения им права на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды участков, занятых этой недвижимостью.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также обоснованно указал, что поскольку решение суда первой инстанции, о разъяснении которого принято определение, отменено, то основания к его разъяснению отсутствуют, поэтому определение также подлежит отмене.

Довод о том, что обстоятельства, установленные обжалуемыми судебными актами, могут иметь значение при рассмотрении других дел, подлежит отклонению в связи со следующим. Нам кажется, согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Конечно, при этом суд обратил внимание на то, что данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Такая позиция соответствует судебно-арбитражной практике ( Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2004 N 2045/04).

Суд кассационной инстанции не вправе считать установленными обстоятельства, не признанные таковыми судом нижестоящей инстанции. Такая позиция соответствует судебно-арбитражной практике ( Постановления Президиума ВАС РФ от 25.03.2008 N 13675/07 и от 19.05.2009 N 17426/08).

ФАС округа оставил постановления апелляционной инстанции без изменения.

. Наш

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте

Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)

Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

Добро пожаловать!!!

Задать вопрос на сайте

Ответы на Вопросы

Популярное