Сделка с недвижимостью: просто или сложно?

На протяжении всей нашей жизни мы совершаем миллион различных сделок: покупаем мебель, (подробнее в материалах сайта) технику, автомобили, услуги. Но, пожалуй, одни из самых важных и крупных это сделки с недвижимостью, хотя бы потому что невозможно преуменьшить значения дома для себя и своей семьи.

При приобретении объекта недвижимости Вы оказываетесь один на один с продавцом или агентом риэлторской компании, основная задача которых в большинстве случаев это быстрее провести сделку и получить комиссионные. И это сильно отличается от Вашей задачи купить квартиру и жить в ней спокойно, не опасаясь никаких подвохов.

Конечно, любая сделка с недвижимостью это риск. Но риск, поддающийся контролю. Этот риск можно и нужно свести к минимуму. И лучше это делать со специалистами, которые помогут получить полную информацию о предполагаемых рисках, увидят вашу ситуацию в перспективе будущего развития и примут меры по снижению возможных негативных последствий.

От чего же нужно беречься? Около 1,5% ранее заключенных сделок впоследствии расторгается по решению суда. Риски, возникающие при проведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. Это и устойчивость экономической ситуации в стране, и общая грамотность субъектов рынка и многое другое. Но наибольшее внимание покупателя привлекают юридические риски, потому как именно это то, что чаще всего приводит к оспариванию права собственности на приобретенный объект недвижимости, и одновременно то, что поддаётся контролю во время проведения сделки.

Рассмотрим различные варианты:

1. Риск мошенничества со стороны продавца. Обычно определить мошенничество можно ещё на раннем этапе. Нам кажется, сигналами для Вас должны стать: нежелание предоставлять документы о предыдущих сделках с недвижимостью; любые ограничения в доступе к информации о приобретаемой квартире и т.п., особенно если это усугубляется ликвидностью варианта и давлением к принятию решения в срочном порядке. Часто мошеннические действия прячутся дальнейшими переходами прав, что плавно подводит нас к рассмотрению второй группы рисков.

2. Риски, связанные с нарушениями, допущенными при предыдущих сделках с недвижимостью Очень часто в утрате прав на уже бывшую в чьем-то употреблении квартиру виноваты вовсе не мошенники. У каждого объекта недвижимости есть своя история, берущая начало с момента его приватизации или приобретения его в частную собственность другим путем. Она включает в себя все переходы прав собственников, которые происходят по договорам купли-продажи, мены, дарения, при переходе по наследству и т.п. В результате недвижимое имущество обременено сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника. Даже если именно по Вашей сделке нет никаких проблем и споров между ее участниками, она может быть расторгнута или признана недействительной вследствие расторжения или признания недействительной предшествующей сделки.

Самые распространенные на сегодняшний день основания для оспаривания сделок: нарушения в процессе приватизации; продажа по поддельным документам, в т.ч. Нам кажется, с использованием недействительных ддельных доверенностей; недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки; раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников; совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.

3. Риски, связанные с неофициальной оплатой цены Не секрет, что в подавляющем количестве сделок, в договорах купли-продажи указаны не полные стоимости квартир. На самом же деле передача денежных средств один из важнейших моментов сделки. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, цена это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, а, следовательно, именно та цена, которая указана в договоре и является официальной. Ее Вы и сможете вернуть в случае расторжения договора или признания его недействительным по каким-либо причинам. Расписка, к сожалению, помогает не всегда. К тому же часто, расписки составляются не грамотно.

4. Риск ограничений в использовании объекта Приобретая квартиру, Вы не застрахованы от сокрытия продавцом информации об ограничениях в ее использовании или распоряжении. Например: квартира является предметом имущественного спора или из квартиры были временно или незаконно сняты с регистрационного учета люди, сохраняющие свое право пользования квартирой.

5. Другие риски Риски совершения сделок с недвижимостью являются предметом неутихающих споров профессиональных участников рынка. Конечно, причем даже опытные, специализирующиеся в данной области юристы, не всегда приходят к единому мнению. Масла в огонь добавляют иногда ну очень странные решения судей. Именно по этой причине считается, что немалые расходы на привлечение риэлторов к проведению сделки с недвижимостью являются обоснованными. Так как зачастую только большой опыт решения подобных запутанных проблем и становится действенной мерой по снижению рисков покупателей квартир.

Что делать? Сопровождение сделки включает в себя комплекс мер направленных на минимизацию рисков. Одним из непременных условий при сопровождении сделок с недвижимостью является проверка так называемой юридической чистоты квартиры. Это и изучение правоустанавливающих документов собственника объекта, получение подтверждающих документов из регистрационных органов, проверка соответствия объекта сделки представленным документам, проверка дееспособности собственников и их иждивенцев, выяснение особенностей прописки-выписки проживающих в данном объекте.

Еще одним важным пунктом в сопровождении является согласование условий договора с интересами клиента. В этом контексте непонятна позиция риэлтерских агентств, представляющих интересы сразу двух сторон: и продавца и покупателя. Конечно, потому как интересы у них, абсолютно разные (см.выше). В ряде стран мира риэлтеру запрещено законом представлять в сделке обе эти стороны! В нашей стране это не запрещено, не считается нарушением деловой этики и не осуждается бизнес-сообществом.

Следующий шаг - подготовка комплекта документов, организация банковских взаиморасчетов и подписания договора купли-продажи квартиры. Если это берет на себя грамотный риэлтор, то процесс проходит без лишних стрессов. Например, когда в банке при закладке денег выясняется, что стороны не согласны с некоторыми пунктами договора или условиями доступа к банковскому сейфу.

Далее - регистрация сделки. Конечно, при сопровождении сделки агентством вы получаете (вместо утомительного стояния в очередях, и паники при сообщении из регистрационной службы о том, что одна из справок просрочена ) документы в четко оговоренные сроки и без дополнительных временных затрат.

Сколько же стоят такие услуги? Предложений по сопровождению сделок с недвижимостью на рынке много, их оказывают как именитые агентства, так и маленькие компании. Конечно, причем не всегда качество определяет именитость. Разброс цен на услуги по сопровождению сделок от 50 000 рублей до 1,5-2% от суммы сделки.

Следует признать, (подробнее в материалах сайта) что, к сожалению, некоторые факты из истории квартиры не всегда удается проверить. Например, в случае получения квартиры в наследство. В таких случаях риэлторы рекомендуют либо выбрать другую квартиру, либо воспользоваться титульным страхованием. Нам кажется, страхование недвижимости от риска утраты права собственности (титульное страхование) обеспечивает возмещение убытков в размере рыночной стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. В случае предъявления претензий страховая компания бесплатно защищает интересы покупателя. И даже если суд все-таки выносит решение не в пользу ее клиента, то она выплачивает возмещение в размере страховой суммы, обычно равной рыночной стоимости объекта. Во многих агентствах предусмотрены льготные условия страхования рисков, недоступные покупателю при непосредственном обращении к страховшику.

В завершении хочется отметить, (подробнее в материалах сайта) что эксплуатация страхов клиентов и обоснование риэлторского вознаграждения через некие гарантии юридической чистоты сделки не выдерживают никакой критики. Действия риэлторов, направленные на снижение рисков покупателей при проведении сделок с недвижимостью, являются всего лишь частью нашей работы, причем не самой дорогостоящей. Нам кажется, страхи потерять квартиру в результате судебного иска сильно преувеличены, а вот риски потерять кучу драгоценных времени и нервов и/или приобрести квартиру не выгодно и/или купить НЕ ТУ квартиру будничная реальность. И настоящий риэлтор в первую очередь должен уметь решать именно эти задачи.

Приобретение недвижимости вопрос серьезный. И решать его лучше не в одиночку.

Валерия Косенкова www.rway.ru

. Наш

Добро пожаловать!!!

Сделки с недвижимым имуществом, как правило, совершаются на значительные суммы, что повышает стоимость юридических ошибок в сопровождении сделок с недвижимостью и оформлении прав на такое имущество. На сайте nedv-sdelki.ru Вы всегда можете получить профессиональные консультации адвокатов по вопросам приобретения и продажи недвижимости.

Адвокаты сайта nedv-sdelki.ru давно и успешно специализируются на сопровождении сделок с недвижимостью, особенно на сделках с крупной коммерческой недвижимостью. Это — наша основная сфера юридической деятельности. Мы провели множество сделок различной сложности. Адвокаты, участвующие в сопровождении сделок по приобретению недвижимости, имеют многолетний опыт сопровождения таких сделок, понимают принятые на рынке схемы оформления отношений сторон и оплаты по сделке. Давно работая на рынке сделок с недвижимым имуществом, мы знаем основные требования и условия работы со многими крупными банками, финансирующими приобретение недвижимости.

Современная ситуация в сфере сделок с недвижимостью предполагает, что участия одного риэлтора при сделке с недвижимостью недостаточно, а участие адвоката при продаже или покупке недвижимости становится нормой.

От специалиста по недвижимости зависит юридическая чистота всех правоустанавливающих документов. Мы проведем анализ, изучим историю строительства объекта недвижимости, приватизацию квартиры, соберем информацию о зарегистрированных в квартире жильцах, долгах по коммунальным платежам.

Мы ценим спокойствие нашего Клиента и его уверенность в завтрашнем дне. Воспользуйтесь нашим опытом и знаниями для выгодного приобретения или продажи недвижимости и удачного завершения сделки.

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и ничтожность. Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении их в законе не указано, что такие договоры являются недействительными. Наша компания предлагает полный спектр услуг по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью.

Задать вопрос на сайте

Введите Тему вопроса (Title), Ваше сообщение (Feedback or comments)

Чтобы отправить сообщение нажмите голубую кнопку "Send feedback" внизу. Ответ на Ваш вопрос появится в разделе Ответы на Вопросы.

Добро пожаловать!!!

Задать вопрос на сайте

Ответы на Вопросы

Популярное